Zwangsversteigerung: Wohnungseigentumsobjekt in 1020 Wien Vorgartenstraße 144/ Lassallestraße 21/ Wohnung + Terrasse Top 31 und Wohnung + Balkon + Terrasse Top 32

Schätzwert: 251,000.00 €
Vadium: 25,100.00 €
Geringstes Gebot: 189,000.00 €

Beschreibung:
Top 31:
Oberstes Wohngeschoss (DG), vom allgemeinen Stiegenhaus, gegenüber dem Liftzugang, an der rechten Seite, erreichbar.
Rohbauzustand; die Verrohrungen der Versorgungsleitungen sind oberhalb des Bodenaufbaues (Beton- bzw. Estrich) augenscheinlich sichtbar. Es sind keine Oberflächenbelege, keine Türen, keine Sanitäreinrichtungen, keine Elektroversorgungs- bzw. Heizungsinstallationen vorhanden. Die Innenwände sind in unterschiedlicher Ausführung teilweise vorhanden. Die Fenster sind bereits vorhanden. Das Objekt verfügt über keinen Treppenaufgang zur darüber liegenden Terrassenebene.
Top 32:
Oberstes Wohngeschoss (DG), vom allgemeinen Stiegenhaus, gegenüber dem Liftzugang, an der linken Seite, erreichbar (Richtung Straßenseite Mexikoplatz bzw. Reichsbrücke orientiert).
Rohbauzustand; die Verrohrungen der Versorgungsleitungen sind oberhalb des Bodenaufbaues (Beton- bzw. Estrich) augenscheinlich sichtbar. Es sind keine Oberflächenbelege, keine Türen, keine Sanitäreinrichtungen, keine Elektroversorgungs- bzw. Heizungsinstallationen vorhanden. Die Innenwände sind in unterschiedlicher Ausführung teilweise vorhanden. Die Fenster sind bereits vorhanden. Das Objekt verfügt bereits über einen Treppenaufgang zur darüber liegenden Terrassenebene. Der Balkon Richtung Hofseite ist nicht ausgeführt.
Bei den Bewertungsgegenständen handelt es sich um bestandsfreie Wohnungseigentumsobjekte, die allerdings in Bau-, Erhaltungs-, und Ausstattungszustand nicht den Voraussetzungen eines fertiggestellten Wohnungseigentumsobjektes entsprechen. Die bestehende Baubewilligung ist bereits erloschen, es liegt für den Dachgeschossausbau keine Fertigstellung vor. Die durchgeführten Maßnahmen des Ausbaues sind im Sinne der ursprünglich erteilten Baubewilligung nicht ausgeführt und können daher auf Basis dieser Genehmigung nicht fertiggestellt werden. Darüber hinaus sind aus den Erhebungen der Befundaufnahme bereits Folgeschäden durch Wassereintritt in anderen Wohnungseigentumsobjekten ersichtlich, der für den Dachgeschossausbau erforderliche Lift ist zwar bauseits errichtet, allerdings erfüllen diese Maßnahmen nicht das Erfordernis einer Funktionstüchtigkeit bzw. Inbetriebnahme der Liftanlage. Auch die erforderlichen statischen Maßnahmen in der Gebäudesubstanz sind noch nicht hergestellt.

Kurzgutachten:

Kurzgutachten - Wohnungseigentumsobjekte
Gericht: BG Leopoldstadt
Aktenzeichen: 082 24 E 13/19i
wegen: Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

Grundbuch: 01657 Leopoldstadt
EZ: 5173
Grundstücksnr.:1622/12
BLNr:52, 53;
Adresse:Vorgartenstraße 144/ Lassallestraße 21/ Wohnung + Terrasse Top 31 und Wohnung + Balkon + Terrasse Top 32
PLZ/Ort: 1020 Wien

Kategorie(n): Wohnungseigentumsobjekt
Beschreibung (WE):Top 31:
Oberstes Wohngeschoss (DG), vom allgemeinen Stiegenhaus, gegenüber dem Liftzugang, an der rechten Seite, erreichbar.
Rohbauzustand; die Verrohrungen der Versorgungsleitungen sind oberhalb des Bodenaufbaues (Beton- bzw. Estrich) augenscheinlich sichtbar. Es sind keine Oberflächenbelege, keine Türen, keine Sanitäreinrichtungen, keine Elektroversorgungs- bzw. Heizungsinstallationen vorhanden. Die Innenwände sind in unterschiedlicher Ausführung teilweise vorhanden. Die Fenster sind bereits vorhanden. Das Objekt verfügt über keinen Treppenaufgang zur darüber liegenden Terrassenebene.
Top 32:
Oberstes Wohngeschoss (DG), vom allgemeinen Stiegenhaus, gegenüber dem Liftzugang, an der linken Seite, erreichbar (Richtung Straßenseite Mexikoplatz bzw. Reichsbrücke orientiert).
Rohbauzustand; die Verrohrungen der Versorgungsleitungen sind oberhalb des Bodenaufbaues (Beton- bzw. Estrich) augenscheinlich sichtbar. Es sind keine Oberflächenbelege, keine Türen, keine Sanitäreinrichtungen, keine Elektroversorgungs- bzw. Heizungsinstallationen vorhanden. Die Innenwände sind in unterschiedlicher Ausführung teilweise vorhanden. Die Fenster sind bereits vorhanden. Das Objekt verfügt bereits über einen Treppenaufgang zur darüber liegenden Terrassenebene. Der Balkon Richtung Hofseite ist nicht ausgeführt.
Bei den Bewertungsgegenständen handelt es sich um bestandsfreie Wohnungseigentumsobjekte, die allerdings in Bau-, Erhaltungs-, und Ausstattungszustand nicht den Voraussetzungen eines fertiggestellten Wohnungseigentumsobjektes entsprechen. Die bestehende Baubewilligung ist bereits erloschen, es liegt für den Dachgeschossausbau keine Fertigstellung vor. Die durchgeführten Maßnahmen des Ausbaues sind im Sinne der ursprünglich erteilten Baubewilligung nicht ausgeführt und können daher auf Basis dieser Genehmigung nicht fertiggestellt werden. Darüber hinaus sind aus den Erhebungen der Befundaufnahme bereits Folgeschäden durch Wassereintritt in anderen Wohnungseigentumsobjekten ersichtlich, der für den Dachgeschossausbau erforderliche Lift ist zwar bauseits errichtet, allerdings erfüllen diese Maßnahmen nicht das Erfordernis einer Funktionstüchtigkeit bzw. Inbetriebnahme der Liftanlage. Auch die erforderlichen statischen Maßnahmen in der Gebäudesubstanz sind noch nicht hergestellt.
Grundstücksgröße:625 m²
Objektgröße:253,12 m²

Widmung:Wohnungseigentum an Wohnung + Terrasse Top 31,
Wohnungseigentum an Wohnung + Balkon + Terrasse Top 32;
Bestandsverhältnisse:Dem Sachverständigen wurden keine Unterlagen, Hinweise oder Informationen über bestehende Bestandverhältnisse übergeben. Für die Bewertung ist somit von bestandsfreien Bewertungsobjekten auszugehen.

Stichtag:30.07.2019
Schätzwert:
251.000,00 EUR
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs:
nicht festgestellt
Lasten:Die Bewertung bezieht sich auf geldlastenfreie Liegenschaftsanteile. Die im Grundbuch ausgewiesenen Geldlasten sind im Verkehrswert nicht beinhaltet. Die im C- Blatt einverleibte Dienstbarkeit (TZ 10958/1977) bezieht sich auf die Gesamtliegenschaft und hat keine unmittelbare Auswirkung auf die beiden im DG befindlichen Wohnungseigentumsobjekte. Die Einverleibung des geänderten Aufteilungsschlüssels bezieht sich auf eine Aufteilung nach Nutzfläche.

Sonstige Hinweise:Nutzflächen:
Top 31:
Summe 99,74 m²
Terrasse (Dach) 37,00 m²
Gesamt 136,74 m²
Top 32:
Summe 83,82 m²
Balkon 4,68 m²
Terrasse (Dach) 27,88 m²
Gesamt 116,38m²
Wie im Befund (siehe Langgutachten) dargestellt sind im Zuge des Dachgeschossausbaues allgemeine Teile der Liegenschaft noch sanierungsbedürftig. Zum einen ist der eingebaute Aufzug nicht funktionstüchtig und sind im Bereich des Erdgeschosses statische Erfordernisse noch nicht umgesetzt. Auf Grund der vorliegenden Informationen sind dafür geschätzt € 300.000,00 kalkulatorisch zu berücksichtigen und vom Ergebnis in Abzug zu bringen.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Kosten den beiden Wohnungseigentumsobjekten nicht anteilig zugeordnet werden können, da sie jedenfalls immer als Gesamtaufwand betrachtet werden müssen. Bei einer getrennten Versteigerung ist darauf hinzuweisen, dass diese Kosten im Gesamtumfang auch dann entstehen, wenn nur eines der beiden bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte fertiggestellt wird.
Es ist daher das Ergebnis der jeweils ermittelten Bewertungsgegenstände unter der Voraussetzung wertentsprechend, als beide Bewertungsobjekte im Zuge des Versteigerungsverfahrens von einem Bestbieter erworben werden. Die Verwertung der Objekte einzeln ist aus Sachverständigensicht nach wirtschaftlichen Überlegungen mit einer weiteren erheblichen Wertminderung verbunden. Es ist aus der Beobachtung der Marktgegebenheiten eine Teilfertigstellung eines Bewertungsgegenstandes ohne Mitwirkung der übrigen Beteiligten baubehördlich wirtschaftlich bezogen auf das Ergebnis nicht umsetzbar bzw. werden auch die Kosten und das Risiko so hoch, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr keine Umsetzung wertmäßig dargestellt werden kann.
Änderungen gegenüber dem Erstgutachten Ausfertigung vom 27.11.2019 durch Ergänzende Stellungnahme vom 07.10.2020:
Im Erstgutachten sind bereits unter Pkt. 6.1. Wahl des Bewertungsverfahrens die Erfordernisse themenorientiert beschrieben. Es ist lediglich in dieser ergänzenden Stellungnahme darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich auch das Erfordernis der Einwirkung in das Wohnungseigentumsobjekt Top 1-5 nach Maßgabe der formalen Erfordernisse des § 16 (2) Ziffer 3 WEG (angemessene Entschädigung für Geschäftsfläche EG nach billigem Ermessen) zu berücksichtigen sind. Ausgehend von den Rechnungsvorgängen (siehe Pkt. 6.3.und 6.4. des Erstgutachtens) ist der Risikoabschlag von ursprünglich 15% auf 25% zu erhöhen. Aufgrund der unter Pkt. 2 dieser Stellungnahme beschriebenen geringen Veränderungen der Nutzflächen bezogen auf die Gesamtnutzfläche der beiden bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte, wird der Nutzflächenansatz des Nutzwertgutachtens analog dem Erstgutachten beibehalten.
Residualwertberechnung Top 32 Verkaufserlös:
Gesamtwert 502.920,00
Herstellungskosten 167.640,00 €
Zwischenwert 335.280,00 €
abzüglich Risiko Abschlag 25% 83.820,00 €
Residualwert 251.460,00 €
Residualwertberechnung Top 31 Verkaufserlös:
Gesamtwert 598.440,00 €
Herstellungskosten 199.480,00 €
Zwischenwert 398.960,00 €
abzüglich Risiko Abschlag 25% 99.740,00 €
Residualwert 299.220,00 €
Summe Residualwerte 550.680,00 €
abzügl. Sanierung - 300.000,00 €
Wert 250.680,00 €
Wert gerundet 251.000,00 €
Top 31 prozentuell (54,34%) 136.384,51 €
Top 32 prozentuell (45,66%) 114.615,49 €
Wert gerundet 251.000,00 €
erstellt von:Mag. Karl Wiesflecker
1090 Wien, Liechtensteinstraße 36

Langgutachten: Gutachten.pdf , Beilage1.pdf , GutachtensbeilageTeil4.pdf , GutachtensbeilageTeil3.pdf , Beilage2 zur ergänzenden Stellungnahme.pdf , ErgänzendeStellungnahmeGA.pdf , GutachtensbeilageTeil2.pdf , GutachtensbeilageTeil1.pdf

Gericht: Bezirksgericht Leopoldstadt
Aktenzeichen: 082 24 E 13/19i
Versteigerungstermin: am 25.03.2021 um 12:00 Uhr
Versteigerungsort: 1020 Wien, Taborstr. 90-92, EG, Saal A

Kategorie(n): Eigentumswohnung

PLZ/Ort: 1020 Wien

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