Schätzwert: 488,000.00 €
Vadium: 48,800.00 €
Geringstes Gebot: 244,000.00 €
Beschreibung:
Grundbuch: KG 63105 GriesEinlagezahl: EZ 157 hievon 204/1656-Anteile B-LNR 32 und 8/1656-Anteile B-LNR 34Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 264 im Ausmaß von 400 m², davon 248 m² Bauf.(10) und 152 m² Bauf. (20), hievon 204/1656-Anteile B-LNR 32 mit Wohnungseigentum an der Wohnung top 16 im Haus Albert-Schweitzer-Gasse 25, 8020 Graz, sowie 8/1656-Anteile B-LNR 34 mit Wohnungseigentum am Kfz-Abstellplatz PKW 02.Die in C-LNR 44a) eingetragene Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gemäß § 32 WEG 2002 und Punkt 8 des Wohnungseigentumsvertrages sieht vor, dass alle liegenschaftsbezogenen Aufwendungen nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen sind, woraus keine Wertbeeinflussung erkennbar ist.Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im V. Grazer Stadtbezirk Gries in der Albert-Schweitzer-Gasse in einer grundsätzlich guten Wohnlage innerhalb dieses Bezirkes.Die benachbarten Liegenschaften sind mit Mehrfamilienwohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut, auf der vis-à-vis-Seite befindet sich die Albert-Schweitzer-Klinik.Das Grundstück Nr. 264 im katastralen Ausmaß von 400 m2 weist im Wesentlichen ebene Geländeverhältnisse auf, es ist trapezförmig konfiguriert und wird im Westen unmittelbar vom Gehsteig der Albert-Schweitzer-Gasse begrenzt, wo es in geschlossener Bauweise mit dem Wohnhaus Albert-Schweitzer-Gasse 25, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und vier Obergeschossen, mit insgesamt 16 Wohnungen bebaut ist, in das Erdgeschoss sind zwei Garageneinstellplätze eingebaut, beim bewertungsgegenständlichen Einstellplatz handelt es sich um den südlichen der beiden Stellplätze, welche gegenüber außen über ein elektrisch angetriebenes Sektionaltor abgeschlossen sind.Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes vollständig vorhanden.Die Liegenschaft ist der Lage entsprechend vollständig erschlossen.Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz ist das gegenständliche Grundstück als Überlagerung von Kerngebiet und Allgemeinem Wohngebiet mit Einkaufszentrenausnahme und einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen.Die gegenständliche Wohnhausanlage, welche insgesamt 16 Wohnungen und zwei PKW-Einstellplätze umfasst, wurde aufgrund einer Baubewilligung vom 10.08.2016 bzw. vom 08.08.2018 (Planänderung) errichtet. Die Bauweise und Ausstattung entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des gewerblichen Wohnbaus, das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, die Fassaden sind mit einem WDVS ausgeführt und verputzt, die oberen Abschlüsse bilden Flachdächer.Das Wohnhaus Albert-Schweitzer-Gasse 25 wird über einen westseitig angeordneten Hauseingang erschlossen, die vertikale Verbindung erfolgt über einläufige Massivstiegenanlagen, weiters über einen Personenaufzug, welcher vom Kellergeschoss bis in das vierte Obergeschoss führt.Die bewertungsgegenständliche Wohnung top 16 liegt im vierten Obergeschoss des Hauses und besteht diese laut Nutzwertgutachten aus Vorraum, Abstellnische, Bad, WC, Wohnen-Essen-Kochen und drei Zimmern sowie zwei Balkonen auf der Ebene des vierten Obergeschosses, weiters aus einer Galerie und einer Dachterrasse auf der Ebene des fünften Obergeschosses.Die Nutzfläche der Wohnung ist im Nutzwertgutachten mit 80,92 m2 zuzüglich Galerie mit 6,90 m2, gesamt sohin mit 87,82 m2 angegeben, die beiden Balkone im vierten Obergeschoss haben eine Nutzfläche von 12,48 m2 bzw. 14,67 m2, die Nutzfläche der Dachterrasse ist mit 30,66 m2 angegeben, als Zubehör ist ein Kellerabteil (durch Metalllatten abgeteilt) zugeordnet, welches laut Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 6,19 m2 aufweist. Berücksichtigt man die im Parifizierungsplan angeführte Abstellnische mit 1,05 m2, ergibt sich eine gesamte Nutzfläche von 88,87 m2. Die Nutzfläche des Kfz-Abstellplatzes PKW 02 beträgt gemäß Nutzwertgutachten 12,50 m2, die Benützbarkeit desselben mit größeren PKWs ist eingeschränkt (Säule im Einfahrtsbereich, Dimensionierung).Anzumerken ist, dass der Wohnungsgrundriss in einigen Punkten vom Parifizierungsplan abweicht: Statt des Zimmers (A: 10,71 m2) wurde ein großzügiges Badezimmer mit Ausgang auf den Balkon errichtet, statt des Badezimmers (A: 6,02 m2) wurde ein kleiner Abstellraum ausgeführt, das WC wurde unter weitgehender Beibehaltung seiner Größe in Richtung Vorraum verschoben, der Stiegenaufgang zur Galerie bzw. zur Dachterrasse ist als 1/4-gewendelte Stiege ausgeführt, der Stiegenantritt befindet sich dort, wo sich laut Plan das WC befindet, der weitere Stiegenlauf verläuft dann entlang der Wohnungstrennwand zum allgemeinen Stiegenhaus, die Terrasse ist teilweise überdacht. Inwieweit sich aufgrund dieser Grundrissänderungen auch Flächenveränderungen gegenüber dem Nutzwertgutachten ergeben, wurde seitens des Sachverständigen nicht geprüft.Die Ausstattung der Wohnung im Inneren kann als dem Errichtungszeitpunkt entsprechend zeitgemäß bezeichnet werden, die Belichtung der Räume erfolgt über Kunststofffensterkonstruktionen mit Isolierverglasung, als Sonnenschutz sind Außenjalousien vorhanden, die Zugänge auf die Balkone bzw. die Dachterrasse sind mit bauartgleichen Fenstertüren abgeschlossen.Bei den Innentüren handelt es sich um Vollbautüren, welche an Stahlzargen angeschlagen sind.Die Beheizung erfolgt zentral, die Raumheizung erfolgt laut Information über Fußbodenheizungen.Die Böden verfügen primär über Fertigparkettbeläge und Feinsteinzeug, auf den Balkonen und der Terrasse sind Holzbohlenbeläge ausgeführt, die Balkone weisen ein Metallgeländer mit Glasbrüstung auf, die Brüstung der Dachterrasse ist mit Holz verkleidet.Die Sanitärausstattung umfasst ein WC (Hänge-WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken), das Badezimmer ist mit Badewanne und Waschtisch ausgeführt.Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann augenscheinlich als dem Baualter entsprechend und sehr gut bezeichnet werden, dasselbe gilt für den Zustand im Wohnungsinneren.Der vorhandenen Kücheneinrichtung kann ein Zeitwert von rund € 5.000,- unterstellt werden. Außenanlagen sind Im erforderlichen Ausmaß vorhanden.Anlässlich der Befundaufnahme wurde dem Sachverständigen ein Wohnungsmietvertrag vom 06.02.2022 bzw. 15.02.2022 vorgewiesen, mit welchem das zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Mieter bestehende Mietverhältnis bis zum 31.03.2025 befristet verlängert wurde (der Mietvertrag liegt dem Gutachten bei).Der Mietzins besteht gemäß § 3 des Vertrages aus dem Hauptmietzins, dem Anteil an den Bewirtschaftungskosten, dem Mietzins für mitgemietete bewegliche Sachen und für den Kfz-Abstellplatz, den Heizkosten (Lieferung von Raumwärme) sowie der jeweils anfallenden Umsatzsteuer, unter Bewirtschaftungskosten werden dem Vertrag nach all jene Kosten verstanden, welche dem Vermieter von der Eigentümergemeinschaft über die Hausverwaltung unter diesem Titel vorgeschrieben werden, ausdrücklich ausgenommen davon sind jedoch die Beiträge zur Rücklage.Der monatliche Gesamtmietzins ist im Mietvertrag wie folgt aufgeschlüsselt:Wohnung € 960,00Garagenstellplatz € 50,00Betriebskosten € 210,00Gesamtmietzins sohin € 1.220,00Der Hauptmietzins wurde nach dem von der Statistik Austria monatlich verlautbarten Index der Verbraucherpreise 2010 oder einem an seine Stelle tretenden Index wertgesichert, wobei als Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung die für den Monat des Vertragsbeginns verlautbarte Indexzahl maßgeblich ist, die Indexanpassung erfolgt jährlich mit der für September des Jahres verlautbarten Indexzahl, die mit dieser Indexzahl angepasste Miete ist dann ab Jänner des folgenden Jahres zu bezahlen.Nach Ansicht des Mieters soll der Gesamtmietzins im Sinne eines Pauschalmietzinses vereinbart sein, sodass Veränderungen in den Betriebskosten zu keiner Veränderung des Gesamtmietzinses führen würden. Eine diesbezügliche Regelung, dass die Betriebskosten jährlich an die tatsächlich vorgeschriebene Höhe anzupassen sind, findet sich im Vertrag ebenso wenig, wie eine Klarstellung, dass es sich beim vereinbarten Gesamtmietzins um einen – mit Ausnahme der Wertsicherung des Hauptmietzinses – unveränderlichen Pauschalmietzins handelt. Hinzuweisen ist aber darauf, dass dieser Mietvertrag (die Verlängerung dieses Mietvertrages) im Februar 2022 abgeschlossen wurde, worin die Betriebskosten mit monatlich € 210,00 angegeben wurden, obwohl die in der Vorschreibung der Hausverwaltung vom 20.12.2021 ab Jänner 2022 vorgeschriebenen Betriebskosten (ohne Reparaturrücklage) € 398,30 (= € 442,71 abzgl. € 44,41) betragen.Die Frage, wie diese Mietzinsvereinbarung im Mietvertrag tatsächlich auszulegen ist, kann vom Sachverständigen nicht beantwortet werden (= Risiko eines Erstehers)!Geht man von einem vereinbarten Pauschalmietzins aus, dann würden die Betriebskosten in der derzeit vorgeschriebenen Höhe den Mietzins deutlich reduzieren, geht man davon aus, dass die Betriebskosten in der jeweils vorgeschriebenen Höhe weiterverrechenbar sind, dann würde sich der Gesamtmietzins über das übliche Maß hinaus erhöhen, sodass fraglich erscheint, ob die Wohnung um diesen Gesamtmietzins am Markt noch vermietbar ist, woraus wiederum ein geringerer Mietzins resultieren würde.Gemäß § 8 dieses Mietvertrages wurde der Erlag einer Kaution in Höhe von € 3.750,00 vereinbart und wird davon ausgegangen, dass einem Ersteher diese samt angereifter Zinsen ausgefolgt wird.Nutzfläche der Wohnung laut NWGA unter Berücksichtigung der Abstellnische 88,87 m².Aufwandsvorschreibung monatlich laut Hausverwaltung:Wohnung:Betriebskosten € 271,93Rücklage € 79,04Heizung € 176,85Abstellplatz:Betriebskosten € 7,94Rücklage € 11,25Umstatzsteuern € 64,15Gesamt € 611,16Der Rücklagenstand per 31.12.2021 wurde von der Hausverwaltung mit € 9.836,33 bekanntgegeben und mitgeteilt, dass keine Instandsetzungsarbeiten oder sonstigen baulichen Maßnahmen derzeit notwendig bzw. geplant sind.Aufgrund der einheitlichen Vermietung stellen die Wohnung und der PKW-Abstellplatz (204/1656-Anteile B-LNR 32 und 8/1656-Anteile B-LNR 34) eine wirtschaftliche Einheit dar und werden nur gemeinsam versteigert (§ 146 Abs 1 Z 3 EO).Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 48.800,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:1.) C-LNR 44 a 7110/2019 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 und Pkt 8 Wohnungseigentumsvertrag 2019-04-15 Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.WICHTIGER HINWEIS:Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größeren Taschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wird Ihnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zu erscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden. Für den Versteigerungstermin wird das Tragen einer FFP2-Maske angeordnet!Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihres Lichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen.Näheres siehe Langgutachten!
Gericht:
Aktenzeichen: 641 311 E 8/22p
Versteigerungstermin:
am 01.06.2023 um 08:00 Uhr
Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG
Kategorie(n): Eigentumswohnung
PLZ/Ort: 8020 Graz
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