Beschreibung
Gutachten projeco - Technisches BüroBewertungsstichtag 31.1.2024LiegenschaftBei der Liegenschaft handelt es sich um den StandortBRM – Deponie, BRM Zwischenlager und – Aufbereitung auf dem Grundstück Nr. 1068 in der KG PotzneusiedlDie Flächenaufteilung gliedert sich lt. Grundbuchsauszug wiefolgt auf:12.660 m² Landwirtschaftlich genutzte Grundfläche50.536 m² Sonstige (Abbauflächen, Halden und Deponie )Die Grundstücke Nr. 1064/2, 1064/4, 1064/6, 1064/8, 1064/12und 1064/13 sind von dieser Verkehrswertschätzung nicht betroffen,da diese Grundstücke nicht mit der Deponieliegenschaft selbstverbunden sind und es sichbei diesen Liegenschaften um eineallgemeine Verpflichtung der Böhm Transportgesellschaft mbHhandelt.Bezüglich der Grundstücke Nr. 1064/2, 1064/4, 1064/6, 1064/8, 1064/12 und 1064/13liegt eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde Potzneusiedl und der Firma Böhm Transportgesellschaft m.b.H betreffend einer Aufschließung vor.Diese Vereinbarung wurde bereits umgesetzt bzw. sind deren Inhalte vollinhaltlich aufrecht.Es besteht eine aufrechte Betriebsanlagengenehmigung der AWGBehörde zum Betrieb einer BRM – Deponie, BRM Zwischenlager und – Aufbereitung. Das BRM Zwischenlager und – Aufbereitung ist seit dem 20.11.2023 per Bescheid A4/WA.D-10033-178 geschlossen.Für die Deponie besteht die Nachsorgeverpflichtung.LastenGemäß den Grundbucheintragungen liegen für das betroffeneGrundstücke folgende Lasten im Grundbuch vor:a 1431/2016 Pfandurkunde 2015-02-12PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 3.000.000,--für Raiffeisenbank Wels eGen (FN 94566v)c 1431/2016 4565/2018 6413/2021 Simultan haftendeLiegenschaftenEZ 5922 KG 32016 Neusiedl am SeeEZ 228 401 2574 KG 32022 Potzneusiedla 5312/2021 Pfandurkunde 2021-10-18PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 4.325.000,--für Raiffeisenbank Region Amstetten eGenc 5312/2021 Simultan haftende LiegenschaftenEZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See C-LNR 6EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 7EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 11EZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 7a 2751/2022 Pfandurkunde 2022-05-30PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 1.000.000,--für Raiffeisenbank Region Amstetten eGen (FN 76982i)c 2751/2022 Simultan haftende LiegenschaftenEZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 9EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 9EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See C-LNR 8EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 12a 4041/2023 Pfandurkunde 2023-08-30PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 800.000,--für Raiffeisenbank Region Amstetten eGen (FN 76982i)b 4041/2023 Simultan haftende LiegenschaftenEZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See C-LNR 9EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 12EZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 10EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 13EZ 1236 KG 23336 Saubersdorf C-LNR 7a 5153/2023 Zahlungsbefehl 2023-03-09PFANDRECHT vollstr. EUR 45.819,824 % Z aus Kosten seit 2023-03-09,12,58 % Z aus EUR 9.932,06 ab 2023-10-03 bis B,12,58 % Z aus EUR 2.155,64 ab 2023-10-03 bis B,12,58 % Z aus EUR 11.661,66 ab 2023-10-03 bis B,12,58 % Z aus EUR 7.598,16 ab 2023-10-03 bis B,12,58 % Z aus EUR 8.842,32 ab 2023-10-03 bis B,12,58 % Z aus EUR 5.629,98 ab 2023-10-03 bis B,Antragskosten EUR 2.117,36 fürSchröck Gesellschaft m.b.H. (FN 110552b)(3 E 3811/23w)b 5153/2023 Simultan haftende LiegenschaftenEZ 228 KG 32022 PotzneusiedlEZ 5922 KG 32016 Neusiedl am SeeEZ 401 KG 32022 PotzneusiedlEZ 2574 KG 32022 PotzneusiedlEZ 1236 KG 23336 SaubersdorfBewertungen des Grundstückes GrundstückNr. 1068 – KG Potzneusiedl EZ 228Die Gesamtfläche des Grundstückes beträgt 63.196 m², wobei12.660 m² landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (VerbuschteFläche – ehem. Deponiefläche) genutzt wird. Die Restfläche von50.536 m² wird als BRM Zwischenlager und – Aufbereitung genützt.Das BRM Zwischenlager und – Aufbereitung ist seit dem 20.11.2023per Bescheid A4/WA.D -10033-178 geschlossen.Für die Deponie besteht die Nachsorgeverpflichtung.Laut Deponieaufsichtsbericht 2023 liegt ein Input- Materialüber-schuss von rd. 32.000 to für 2023 vor. Wie groß die tatsächlichezwischengelagerte Menge ist, lässt sich nur mit einer Vermessungfeststellen, diese liegt jedoch nicht vor.Aufgrund der Besichtigung im Jänner 2024 liegt die abgeschätzteLagermenge bei rd. 60.000 m³.Flächenwidmung und BebauungFür das gesamte Grundstück weist der rechtsgültige Flächenwid-mungsplan der Gemeinde Potzneusiedl unterschiedliche Widmungenauf. Ein Teilbereich ist als P und Gp gewidmet.LageDas Grundstück liegt östlich der L302 und nördlich der A6, im Ried Waldäcker, unmittelbar an einem Betriebsgebiet, durch eine Erschließungsstraße getrennt angrenzend. Das Areal ist mit Strom aufgeschlossen, andere Anschlüsse sind nicht vorhanden.VerkehrsverhältnisseDie Zufahrt zum Areal erfolgt über die L302 und in weiterer Folgeüber eine bestehende Erschließungsstraße.Die Verkehrsanbindung kann als sehr gut bezeichnet werden.Maße und Form, TopografieDie Liegenschaft hat ein Ausmaß von 63.196 m² und ist ebenflächig.Ausgenommen der zwischengelagerten Materialien.Ver- und EntsorgungEs bestehen an Ver- und Entsorgungsleitungen nur einStromanschluss, alle anderen Anschlüsse befinden sich in der Erschließungsstraße wie, Wasser, Kanal, udgl.BaulichkeitenAuf der Liegenschaft befindet sich als oberirdische Baulichkeit einWiegecontainer mit Plattenbrückenwaage, das Grundstück ist fürSchwerverkehr (LKW) befestigt ausgeführt, da bereits ein entspre-chender Anlagenbetrieb bereits durchgeführt wurde.BewertungsverfahrenDas Liegenschaftsbewertungsgesetz (BGBL. Nr. 150/1992) undÖNORM B 1802 definiert den Verkehrswert einer Liegenschaft alsden Preis, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweiseim redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann, wobei diebesondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelnerPersonen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zubleiben haben.Der Kaufpreis einer Liegenschaft muss allerdings nicht ihrem Verkehrswert entsprechen, da er im Einzelfall ein Produkt der subjektiven Wertvorstellungen des Käufers und Verkäufers darstellt.Die Bewertung der Liegenschaften wäre prinzipiell nach drei Verfah-ren möglich, dem Vergleichswert-, Sachwert- oder –Ertragswertverfahren.Das Vergleichswertverfahren ist die marktgerechteste Methode zurErmittlung des Verkehrswertes, da hierbei die tatsächlichen Kauf-preise vergleichbarer Grundstücke der Bestimmung des Verkehrs-wertes zu Grunde gelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eineausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, diewirklich auf Grund ihrer Lage, zulässigen Nutzung, Bodenbeschaf-fenheit, Größe, ect. vergleichbar sind.Die Bewertung der Liegenschaften wäre prinzipiell nach drei Verfah-ren möglich, dem Vergleichswert-, Sachwert- oder –Ertragswertverfahren.Das Vergleichswertverfahren ist die marktgerechteste Methode zurErmittlung des Verkehrswertes, da hierbei die tatsächlichen Kauf-preise vergleichbarer Grundstücke der Bestimmung des Verkehrs-wertes zu Grunde gelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, die wirklich auf Grund ihrer Lage, zulässigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, ect. vergleichbar sind.Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaftmuss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehreingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft gibt.Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb wirtschaftlichausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einenMehrertrag erzielen.Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielleRisken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund derNachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderun-gen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Lie-genschaften bei weitem überschreiten können.ErtragswertBodenwertDer Bodenwert wird aus der Sicht des Gefertigten in zwei Teile unter-teilt. Für den nutzbaren Anteil von 12.660 m² (landwirtschaftlich ge-nutzte Grundflächen - verbuschte Flächen, ehem. Deponie)mit € 1,00/m² angesetzt und das restliche Grundstück von 50.536 m²(Abbauflächen, Halden und Deponien – derzeit als BRM Zwischenla-ger und – Aufbereitung genützt) mit € 20,00/m² angesetzt.Das Grundstück ist nur mit einem Stromanschluss aufgeschlossen.Im unmittelbaren Umfeld werden aktuell (Mai 2024) die Betriebsgrundstücke um € 99,00.- angeboten. Diese sind jedoch voll aufgeschlossen.Das gegenständliche Grundstück wird, aufgrund derGesetzeslage als Betriebsgrundstück verwendet, da es jedoch fürdiese Nutzung (als BRM-Zwischenlager und – Aufbereitung), ohnedie entsprechende Flächenwidmung, nur für einen kleinen Interes-sentenkreis möglich ist, wurde der Bodenpreis entsprechendabgemindert.Somit liegt der Bodenwert der gesamten Liegenschaft bei12.660 m² x € 1,00/m² = € 12.660.-50.536 m² x € 10,00/m² = € 505.360.-rd. € 518.020,00.-Ein weiterer Abschlag auf den Bodenwert der Liegenschaft wegen Minderausnutzung kommt nicht weiter zum Tragen.GebäudewertDer Gebäudewert wird aus der Sicht des Gefertigten für den nutzba-ren Anteil von Wiegecontainer und Plattenbrückenwaage mit€ 10.000,00 angesetzt. Andere Gebäude befinden sich nicht imAreal.Ein Abschlag auf den Gebäudewert auf der Liegenschaft wegen Minderausnutzung der zulässigen Bebauung kommt nicht zum Tragen, da das Gebäude zulässig errichtet ist und auch die entsprechenden Bewilligungen dafür vorliegen.LiegenschaftsertragDer Jahresrohertrag der Liegenschaft ist die Summe der Erträge ausdem Ertrag aus einer Vermietung, der nutzbaren Fläche von50.536 m².An Pacht können derzeit ca. € 0,20.-/m²/Monat für die nutzbarenFläche erzielt werden, da auch die Nachsorgemaßnahem für dieBRM Deponie zu übernehmen ist.50.536 m² x 0,20.- = 10.107,20.-/MonatEs ist somit ein Rohertrag von rd. € 10.107,20.-/Monat bzw. rd. € 121.286,40.-/Jahr zu erzielen.Davon in Abzug zu bringen sind Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten. Diese werden Pauschale mit 10% des Rohertrages angesetzt.Dies ergibt einen Reinertrag von rd.€ 109.157,76.- (€ 121.286,40.- - € 12.128,64.-).Der Ertragswert der Liegenschaft ergibt sich somit zu(€ 109.157,76.- + € 10.000,00.- + € 518.020,00.-)rd. € 637.177,76.-.VergleichswertIm unmittelbaren angrenzenden Umfeld (Gemeinde Potzneusiedl)der gegenständlichen Liegenschaft werden derzeit wenige Liegen-schaften in vergleichbarer Lage und Bodenbeschaffung zu einemVerkaufspreis von € 99,00.-/m² (Mai 2024) im Internet angeboten,da die Verfügbarkeit von Gewerbeliegenschaften entlang der A6,aufgrund der öffentlichen Diskussion des Flächenverbrauches sehrgering sind.Der Wert der Liegenschaft wurde bereits abgewertet, da aufgrundder fehlenden Widmung, obwohl aufrechte Betriebsbescheidevorliegen, das Areal nur für einen eingeschränkten Interessenten-kreis interessant ist.Das zwischengelagerte Material wurde nicht berücksichtigt, da es nureinen eingeschränkten Wert darstellt, da es noch aufbereitet werdenmuss, um als Sekundärrohstoff veräußert zu werden, dies ist mit Kosten verbunden. Für einen eingeschränkten Interessentenkreis stellt das zwischengelagerte Material, zumindest einen neutralen Kostenfaktor da.Aufgrund der vorliegenden Niederschriften und Deponieaufsichts-berichten dürfte keine relevante Beeinträchtigung in der Nachsorgevorliegen. Die Probleme und Maßnahmen entsprechen dem Alter derAnlage in der Nachsorge.Ein weiterer Abschlag auf den Wert der Liegenschaft kommt dahernicht zum Tragen.Die genehmigte Nutzung, ua. auch als BRM Zwischenlager und –Aufbereitung stellt für diese Fläche einen höheren Wert dar, da es immer schwieriger wird eine derartige Bewilligung (Bürgerinitiativen, Anrainer udgl.) zu erlangen.Bewertung von Rechten und LastenDie grundbücherlichen Rechte und Lasten haben aber nicht unmittel-bar eine Auswirkung auf eine Nutzung der Liegenschaft, im derzeitrechtlichen Rahmen.Die DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und desBetriebes einer Photovoltaikanlage mit allen erforderlichenBauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang desPunktes I. Servitutsvertrag 2021-11-02 ob Gst 1068 fürConvex Set GmbH (FN 444449b) u.ENERGIEPARK Bruck/Leitha GmbH (FN 327906s) stellt eine Einschränkung in der Nachnutzung dar.Die anderen eingetragenen Dienstbarkeiten betreffen nicht das Grundstück Nr. 1068, KG Potzneusiedl.Die Forderungsanmeldung der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67avom 20.06.2025 hat eine unmittelbare Auswirkung auf die Liegen-schaft, da sich die Kosten für die erforderlichen Anschluss - undNachsorgemaßnahmen, nach der Schätzung durch den Amssach-verständigen wie folgt darstellen:Stilllegung: € 3,430.744,15.-Nachsorge: € 598.103,37.-Räumung Zwischenlager: € 2,948.686,50.-Gesamt: € 6,977,534,02.-Von dieser gestellten Forderung wird noch die vorhandene Sicher-stellung in Höhe von € 13.559,45.- abgezogen, sodass eine offeneangemeldete Forderung von € 6,963.974,57.- besteht.Durch die aufsummierte Steigerung des Straßenbauindexes(Dezember 1992 bis November 2023) ist laut Forderung der Finanzprokuratur eine Erhöhung der Sicherstellung auf insgesamt € 103.776,81.- erforderlich.Abzüglich der vorhandenen Sicherstellungshöhe von € 13.559,45.-ergibt sich somit ein Sicherstellungsergänzungsbetrag in Höhe von€ 90.217,36.- für die Sicherstellung.In diesen Kosten sind laut Aufstellung in der Forderungsanmeldungder Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a vom 20.06.2025 zwar€ 6,963.974,57.- der Stilllegung Nachsorge und Räumung des Zwi-schenlagers zugerechnet und ein eventuelles Unternehmen aus derBranche würde hier mit geringeren Kosten (Eigenkosten) auskom-men, jedoch sind bei den errechneten Kosten von € 6,963.974,57.-,nur der, in dieser Berechnung enthaltene Unternehmensgewinn ab-zuziehen.Bei einem fiktiven Ansatz an Unternehmensgewinn von 20% würdennoch immer mit Eigenkosten von rd. € 5,571.179,66.- entstehen.Ob bei einem Weiterbetrieb der Anlage, die im ArealBefindlichen Lagerungen noch zusätzliche Kosten verursachen,ist dem Gefertigten nicht bekannt, da keine Untersuchungsbe-funde über dieses Material vorliegen.Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen,sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Riskenbeim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem überetwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG,ALSAG udgl.)Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigengesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelba-ren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesender Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielleRisken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund derNachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderun-gen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Lie-genschaften bei weitem überschreiten können.VerkehrswertDer Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 1068, EZ 228 in der KG Potz-neusiedl, mit der Nutzung als BRM – Deponie, BRM Zwischenlagerund – Aufbereitung darauf wird aufgrund der zu erwartenden Nach-sorge- und Stilllegemaßnahmen, für die Belange eines Versteige-rungsverfahrens mit einem Wert von€ 1.000,00.-Festgelegt.Nicht berücksichtigt wurden etwaige Abzinsungen.Sofern die Liegenschaft kein Interesse an Interessenten aus derBranche, zur weiteren Nutzung als BRM – Deponie, BRM-Zwischenlager und – Aufbereitung weckt, da die zu erwartendenNachsorge- und Stilllegemaßnahmen den Verkehrswert der Liegen-schaft bei weitem übersteigt, würde bei einer eventuellen Versteige-rung würde ein Ertrag zu erzielen sein.Diesfalls wäre der Wert negativ, da die mit dem Erwerb verbundenenKosten den Wert der Liegenschaft übersteigen.Aufgrund dieser oben angeführten Belange erscheint es demGefertigten für Sinnvoll, bei einer allfälligen Versteigerung derLiegenschaften einenMindestgebotspreis von € 1.000.- anzusetzenund nicht den errechneten Verkehrswert, da erhebliche finanzi-elle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund derNachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können bestehen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:ob EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl:DIENSTBARKEIT der Duldung der Errichtung, der elektrischen Leitungsanlage(Niederspannungskabel) auf Gst 1064/13 sowie der Unterlassung jeder Beschädigung oderStörung dieser elektrischen Leitung gem. Pkt. 1. Dienstbarkeitsvertrag 2020-01-09 zugunstenEnergie Burgenland AG (C-LNr. 6);DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und des Betriebes einer Photovoltaikanlagemit allen erforderlichen Bauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang des Punktes I.Servitutsvertrag 2021-11-02 ob Gst 4050/145 für Convex Set GmbH und ENERGIEPARKBruck/Leitha GmbH (C-LNr. 8)DIENSTBARKEIT der Duldung der Errichtung, Bestand und Betriebes einer elektrischenLeitungsanlage (Niederspannung-Kabelleitung) auf Gst 1064/4 sowie der Unterlassung jederBeschädigung oder Störung dieser elektrischen Leitungsanlage gem. Pkt. 1.Dienstbarkeitsvertrag 2023-02-09 zugunsten Netz Burgenland GmbH (C-LNr. 10)