Beschreibung
1) EZ 666 GB 63355 Rosenthal(104/376 Anteile B-LNr. 13, verbunden mit WE an W5)(Eigentumswohnung im Haus Schulstraße 19, 8582 Rosental)Bezeichnung der Liegenschaft laut Grundbuch:GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 376/29 GST-Fläche * 763 Bauf.(10) 188 Gärten(10) 575 Schulstraße 19 Legende: *: Fläche rechnerisch ermittelt Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Gärten(10): Gärten (Gärten) a) Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 666 KG 63355 Rosenthal besteht aus dem Grundstück 376/29. Die gegenständliche Eigentumswohnung W 5 ist unter der Orientierungsnummer „Schulstraße 19“ situiert und befindet sich im Ortsgebiet der Gemeinde Rosental an der Kainach. Die Wohnlage kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als gut beschrieben werden.Die Zufahrt erfolgt über die asphaltierte Schulstraße mit den Grundstücksnummern 376/35 sowie 376/36 – öffentliches Gut.Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung fußläufig erreichbar.Das Grundstück 376/29 ist fast rechteckig, annähernd eben und weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 763m² auf. Die maximale Länge des Grundstückes beträgt rund 30m, die maximale Breite beläuft sich auf etwa 25m. Auf der Liegenschaft wurde ein Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt 6 Wohnungen errichtet. Das in Massivbauweise errichtete Wohnhaus ist zur Gänze unterkellert und besteht aus einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss. Die Wohnung „W 5“ ist unter der Orientierungsnummer „Schulstraße 19“ im Dachgeschoss situiert. Laut Grundbuchauszug sind aktuell insgesamt 5 Wohnungen im Wohnhaus untergebracht, wobei in der Natur die Wohnungen im Dachgeschoss (W 5 und W 6) zusammengelegt sowie vergrößert wurden und sich über das gesamte Dachgeschoss erstrecken.AufschließungDie Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an dasöffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren ist ein Fernwärmeanschluss vorhanden.BodenkontaminierungEtwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaften sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.Im Altlastenatlas sind die Bewertungsgrundstücke 376/29, 376/4, 375/2, 375/4 und 376/30 nicht verzeichnet.FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Rosental an der Kainach ist das Bewertungsgrundstück 376/29 als Allgemeines Wohngebiet (WA) in der Immissionsschutzzone (ISZ) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,8 ausgewiesen. Laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft liegt keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.EnergieausweisEs liegt ein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) von der e+msa EnergieBeratungs GmbH vom 14.02.2019 vor. Der spezifische Heizwärmebedarf beträgt 103,3 kWh/m²a. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor wird mit 1,39 angegeben.Beschreibung Mehrfamilienwohnhaus, Wohnung „W 5“Für das gegenständliche Mehrfamilienwohnhaus wurde im Jahr 1955 von der zuständigen Baubehörde, der Gemeinde Rosental an der Kainach, die Baubewilligung erteilt.Das in Massivbauweise errichtete und mit einem Satteldach in Ziegeleindeckung ausgestattete Gebäude ist zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.Die Wohnung „W 5“ befindet sich im Dachgeschoss des Wohnhauses und besteht laut Beschluss aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Dusche, einem WC, einem Waschraum und einem Vorraum mit einer Wohnnutzfläche von 39,57m². In der Natur sind ein Vorraum, ein WC, eine Küche, ein Bad/WC, ein Büro sowie fünf Zimmer untergebracht. Die Wohnnutzfläche beträgt laut Nutzflächenaufstellung (vom 09.10.2001) 109,30m². Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass es kein Nutzwertgutachten sowie keinen Parifizierungsplan für die Wohnungszusammenlegung mit der „W 6“ gibt und trotzdem die Wohnungsanteile von 104/376 neu verbüchert wurden. Vom Wohnungseigentümer wird ein Kellerabteil benutzt.Das Wohnhaus verfügt über keinen Personenaufzug.Die Beheizung der Wohnung „W 5“ erfolgt durch eine Zentralheizung mittels Fernwärme überHeizkörper.An Instandsetzungsarbeiten wurden laut Angaben folgende Maßnahmen durchgeführt:Ungefähr im Jahr 2002 wurden neue Kunststofffenster samt Rollos eingebaut. die Fassadengefärbelt und das Dach saniert. Darüber hinaus wurden keine wesentlichen Erhaltungs- oderVerbesserungsarbeiten am Wohnhaus durchgeführt.Die Zubehörfläche ist nicht eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächensowie asphaltierten bzw. befestigten Flächen. Für die Bewertung wurde von der Sachverständigen der Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag sowie der Beschluss zu TZ 1515/1989 beim zuständigen Bezirksgericht erhoben. In der Urkundensammlung liegen kein Nutzwertgutachten und kein Parifizierungsplan vor.Der Beschluss und die darin angeführten Flächen sowie Werte wurden für die weiterführende Berechnung als Grundlage herangezogen. Ergänzend wurden die verbücherten Anteile der „W 5“ und „W 6“ aus dem Grundbuchauszug entnommen und die Nutzflächen aus dem Grundriss bzw. der Nutzflächenaufstellung aus dem Jahr 2001, den die Hausverwaltung zur Verfügung gestellt hat.Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus/Wohnung:Baujahr: ca. 1955Baujahr fiktiv: 1976Gesamtnutzungsdauer: 80 JahreRestnutzungsdauer: 30 JahreInstandhaltung/Sanierung: 2002: Kunststofffenster samt Rollos2002: Fassadenfärbelung2002: Sanierung DachHeizung: Zentralheizung mit Fernwärme I HeizkörperBaubewilligung Wohnhaus: GZ: 76/55 vom 17.01.1955Benützungsbewilligung Wohnhaus: nicht vorhandenBaubewilligung 12 Garagenboxen: GZ: 354/74 vom 03.05.1974Benützungsbewilligung 12 G.: GZ: 1013/76 vom 15.09.1976Baubewilligung DG-Ausbau Kabinett: GZ: 698/88 vom 21.06.1988Benützungsbewilligung DG-Ausbau: nicht vorhandenZustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0 – 5,0) [Wohnung]Aufstellung der Nutzflächen:Diese Aufstellung der Nutzflächen wurde dem Beschluss des BG Voitsberg vom 1.12.1986, MSch 27/86, entnommen. Wohnung „W 5“ B-LNR 13:2 Zimmer, Küche, Dusche, WC, Waschraum, Vorraum Summe Wohnnutzfläche „W 5“ 39,57 m² (laut Beschluss - wurde für die Berechnung nicht verwendet)Der Wohnung ist lt. Beschluss kein Kellerraum zugeordnet.Der Wohnung ist lt. Beschluss kein KFZ-Abstellplatz zugeordnet.Es wird darauf hingewiesen, dass die „W 5“ und die „W 6“ in der Natur zusammengelegt und vergrößert wurden, weshalb die Wohnnutzfläche von 109,30m² (ohne neues Nutzwertgutachten) für die weiterführende Berechnung verwendet wurde. Allgemeinteile:Die Hausallgemeinteile umfassen u.a. Stiegenhaus, Gänge, diverse Kellerräume, Gehwege,Fahrwege und Grünflächen.Das Wohnhaus verfügt über keinen Personenaufzug.AusstattungSämtliche Räume sind verputzt und gestrichen. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und Heizkörper. An den Decken sind vereinzelt Holzverschalungen angebracht.Die Wohnräume verfügen über Laminatböden. Die Sanitärraume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind mit manuell zu bedienenden Rollos ausgestattet. Die Dachflächenfenster sind aus Holz.Die Wohnung wird mit einer Zentralheizung mittels Fernwärme über Heizkörper beheizt.Die Sanitärausstattung im Bad umfasst eine Badewanne, einen Waschtisch und ein WC.Darüber hinaus gibt es ein separates WC. Der Waschmaschinenanschluss ist im Bad situiert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch mittels Boiler. Der Boiler ist im allgemeinen Spitzboden installiert und über eine Dachbodeneinschubtreppe erreichbar.Die Ausstattung der Wohnung kann als durchschnittlich bezeichnet werden.Bau- und InstandhaltungszustandDer Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich der gesamten Wohnung als normal erhalten beschrieben werden. Es sind dem Alter und der Nutzung übliche Erhaltungsmaßnahmen erforderlich.Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen:Die Wand- und Bodenbeläge sowie die Türstöcke und die Türblätter sind überarbeitungsbedürftig. Im Kellergeschoss konnte augenscheinlich leichte Feuchtigkeit an den Wänden festgestellt werden. Die Dachflächenfenster aus Holz sind zu erneuern. In einemZimmer und im Bad ist teilweise Feuchtigkeit und Schimmelbildung erkennbar. Das WC besitzt keinen Heizkörper. Die Lichtschalter sind fallweise defekt. Generell fehlen zeitgemäßeDämmungen. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlungberücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für die Wohnung die Note 2,5 für die Bewertung festgesetzt.Nutzung, SonstigesDie gegenständliche Wohnung „W 5“ samt einem Kellerabteil, einem Gartenabteil und einer Küche ist beginnend mit 1.12.2023 auf unbestimmte Zeit an Sabine Gaich und Osman Grbesic vermietet.Der monatliche (vertraglich wertgesicherte) Mietzins beträgt laut Mietvertrag EUR 700,-- (zuzüglich USt) zuzüglich Betriebskosten, Heizkosten und Kosten der Warmwasseraufbereitung. Die vereinbarte Kaution beträgt EUR 2.000,--.Betriebskosten | HausverwaltungDie Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch die Drau Wohnbau Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH, Karnerstraße 1, 9020 Klagenfurt am Wörthersee.Nachstehende Vorschreibungen wurden seitens der Hausverwaltung übermittelt:Nutzfläche der Wohnung „W 5“ 109,30 m2AufwandsvorschreibungBetriebskosten € 164,66 (10 % USt)Rücklage § 31 € 119,02 (0 % USt) Verwaltungskosten € 41,48 (10 % USt) USt 10 % € 20,62Gesamtsumme € 345,78Nutzfläche der Garagenbox 12,50 m2AufwandsvorschreibungBetriebskosten € 2,45 (20 % USt)Instandhaltung € 14,13 (0 % USt) Verwaltungskosten € 7,06 (20 % USt) USt 20 % € 1,91Gesamtsumme € 25,57Die Hausverwaltung hat mitgeteilt, dass aus den monatlichen Vorschreibungen ein Betriebskostenrückstand in der Höhe von € 423,83 per 25.03.2026 besteht.Die Instandhaltungsrücklage beträgt aktuell € 1.367,92.Laut Hausverwaltung sind keine größeren Instandsetzungsmaßnahmen geplant. Für die bewertungsgegenständliche Wohnung gelangen keine Sanierungsdarlehen zur Vorschreibung. Es wurden keine Informationen bezüglich Vereinbarung über die abweichende Aufteilung der Aufwendungen übermittelt.Sonstige FeststellungenGemäß Mitteilung seitens der Gemeinde Rosental an der Kainach sind keine offenen Abgabenrückstände vorhanden.Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass In der Urkundensammlung kein Nutzwertgutachten und kein Parifizierungsplan vorliegen. Für die Bewertung wurden der Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag sowie der Beschluss zu TZ 1515/1989 beim zuständigen Bezirksgericht erhoben. Der Beschluss und die darin angeführten Flächen sowie Werte werden für die weiterführende Berechnung als Grundlage herangezogen. Ergänzend werden die verbücherten Anteile der „W 5“ und „W 6“ aus dem Grundbuchauszug entnommen und die Nutzflächen aus dem Grundriss bzw. der Nutzflächenaufstellung aus dem Jahr 2001, den die Hausverwaltung zur Verfügung gestellt hat.Weiters wurde darauf hingewiesen, dass für die diversen baulichen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen.b) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten sind im Grundbuch nicht ersichtlich. Jedenfalls ohne Anrechnung zu übernehmen sind Beschränkungen bzw. Lasten aufgrund des Wohnungseigentums. c) Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche mit Ober- und Unterschränken inkl. E-Geräten (Baujahr und Neupreis unbekannt) im Wert von EUR 500,--. 2) EZ 669 GB 63355 Rosenthal (50/2000 Anteile B-LNr. 56)Bezeichnung der Liegenschaft laut Grundbuch:GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 376/4 Gärten(10) * 3107 Legende: *: Fläche rechnerisch ermittelt Gärten(10): Gärten (Gärten) a) Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 669 KG 63355 Rosenthal besteht aus dem Grundstück 376/4 und und isteine Kleingartenanlage bzw. eine private Parkanlage. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 3.107m². Die Grundstücksform ist annähernd rechteckig und fast eben. Die Kleingartenanlage befindet sich nördlich des Mehrfamilienwohnhauses und liegt direkt an der Schulstraße.FlächenwidmungDas Grundstück 376/4 ist als Kleingartenanlage (Klg) bzw. private Parkanlage (pPa) deklariert.Laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft liegt keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.b) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten sind im Grundbuch nicht ersichtlich. c) Zur Liegenschaft gehört kein Zubehör.3) EZ 671 GB 63355 Rosenthal (1/38 Anteil B-LNr. 72)Bezeichnung der Liegenschaft laut Grundbuch:GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 375/2 GST-Fläche * 1858 Bauf.(10) 573 Gärten(10) 1285 Legende: *: Fläche rechnerisch ermittelt Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Gärten(10): Gärten (Gärten) a) Beschreibung der LiegenschaftDie Liegenschaft EZ 671 KG 63355 Rosenthal besteht aus dem trapezförmigen Grundstück 375/2 und ist mit Garagen bebaut. Laut Grundbuchauszug weist diese Liegenschaft eine Gesamtfläche von 1.858m² auf. Die durchschnittliche Länge beträgt ca. 53m und die Breite beläuft sich auf etwa 35m.Die beiden Garagengebäude wurden laut Angaben etwa um 1955 errichtet und ca. im Jahr 1974 erweitert. Die Bruttogeschossfläche betragt ca. 573m². Eine Garage für ein Kraftfahrzeug wird vom Wohnungseigentümer genutzt. Es konnte allerdings nicht festgestellt werden, um welche Garage es sich handelt. Die Garagengebäude sind deutlich reparatur- und instandhaltungsbedürftig. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.FlächenwidmungDas Grundstück 375/2 ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) in der Immissionsschutzzone (ISZ) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,6 ausgewiesen.Laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft liegt keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.b) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 1 a einverleibte Dienstbarkeit der Unterlassung der Errichtung eines Gebäudes auf einem 3 m breiten Streifen längs der nordwestlichen Grenze des Gst 375/2 für EZ 313 im Wert von EUR 20,--.Dieser Betrag wurde vom Schätzwert abgezogen.c) Zur Liegenschaft gehört kein Zubehör.4) EZ 676 GB 63355 Rosenthal (16/2000 Anteile B-LNr. 137)Bezeichnung der Liegenschaft laut Grundbuch:GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 375/4 Sonst(10) 205 376/30 Gärten(10) * 1143 GESAMTFLÄCHE 1348 Legende: *: Fläche rechnerisch ermittelt Gärten(10): Gärten (Gärten) Sonst(10): Sonstige (Straßenverkehrsanlagen Die Liegenschaft EZ 676 KG 63355 Rosenthal besteht aus den Grundstücken 375/4 sowie 376/30 und stellt in der Natur einen Gehweg bzw. einen Spielplatz dar. Der Gehweg – Grundstück 375/4 – hat 205m² und der Spielplatz 1.143m². Die Gesamtfläche beträgt 1.348m². Der Gehweg ist lang und schmal, der Kinderspielplatz ist annähernd rechteckig. Beide Grundstücke sind leicht von Süden nach Norden geneigt.FlächenwidmungDas Grundstück 375/4 ist als Verkehrsfläche deklariert. Das Bewertungsgrundstück 376/30 ist als Sondernutzung im Freiland für Spielzwecke (Spi) ausgewiesen.Laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft liegt keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor.b) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 1 a einverleibte Dienstbarkeit Bestand, Betrieb u. Erhaltung eines Stromkabels über Gst 376/30 gem P 6. Kaufvertrag 1988-04-01 für Gst 375/2 im Wert von EUR 30,--.Dieser Betrag wurde vom Schätzwert abgezogen.c) Zur Liegenschaft gehört kein Zubehör.5) Mit rechtskräftigem Beschluss vom 03.08.2026 wurden die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen wie folgt abgeändert:a) Die Liegenschaftsanteile EZ 666 GB 63355 Rosenthal (104/376 Anteile B-LNr. 13, verbunden mit WE an W5), EZ 669 GB 63355 Rosenthal (50/2000 Anteile B-LNr. 56), EZ 671 GB 63355 Rosenthal (1/38 Anteil B-LNr. 72) und EZ 676 GB 63355 Rosenthal (16/2000 Anteile B-LNr. 137) werden als wirtschaftliche Einheit nur gemeinsam ausgeboten.b) Das geringste Gebot beträgt: EUR 108.360,00.