Beschreibung
1) Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 1058, KG 63303 Bärnbach, umfasst die Grundstücke .208, 315/3 sowie 319/2. Die gegenständliche Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Ziegelwerkstraße 9“ in der Stadtgemeinde Bärnbach situiert und liegt rund 1,4km vom Hauptplatz Bärnbach entfernt. Sie weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 1.014m² auf. Die Wohnlage kann als gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann ebenfalls als gut beschrieben werden. Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die asphaltierte, öffentliche Ziegelwerkstraße, Grundstück 721/2. Es gibt ein Zugangstürl auf der Westseite des Grundstückes 319/2. Die Zufahrt zur Liegenschaft findet über die asphaltierte Nelkenstraße, Grundstück 320/1 - öffentliches Gut - auf der Ostseite statt. Am Eigengrund ist die Zufahrt geschottert. Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar. Die Liegenschaft hat eine unregelmäßige Grundstücksform und ist annähernd eben. Die maximale Länge des Grundstückes beträgt rund 50m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 20m. Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Wohnhaus ist teilweise unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Obergeschoss. Darüber hinaus befinden sich ostseitig ein Wirtschaftsgebäude, eine Garage, eine überdachte Fläche und ein Gartenhaus. An drei Seiten sind die Grundstücke von bebauten Wohnliegenschaften umgeben. Im Westen grenzt unmittelbar an die Ziegelwerkstraße das ehemalige Ziegelwerk an. Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt über die öffentliche Nelkenstraße - Grundstück 320/1. Aufschließung Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Bärnbach sind die Bewertungsgrundstücke .208, 315/3 sowie 319/2 als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,4 ausgewiesen. Darüber hinaus befindet sich die Liegenschaft im Bergbaugebiet Bodenkontaminierung Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen. Im Altlastenatlas sind die Bewertungsgrundstücke .208, 315/3 sowie 319/2 nicht verzeichnet. Hochwasserrisikozone Für die Grundstücke .208, 315/3 sowie 319/2 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30- jährlichem bzw. 100-jährlichem Hochwasser vor Energieausweis Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde keiner der Sachverständigen übermittelt. Objektbestand Beschreibung Wohnhaus „Ziegelwerkstraße 9“ Das ursprüngliche Erbauungsdatum des Wohnhauses ist der zuständigen Baubehörde, der Stadtgemeinde Bärnbach, nicht bekannt. Für das bewertungsgegenständliche Wohnhaus wurde vom Bauamt im Jahr 1976 die Baubewilligung für einen Um-, Zu- und Aufbau beim bestehenden Wohnhaus erteilt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1980 ausgestellt. Im Wohnhaus sind in der Natur zwei separate Wohneinheiten untergebracht. Da am Bewertungsobjekt kein Wohnungseigentum begründet wurde und auch keine Bewilligungen für zwei getrennte Wohnungen vorhanden sind, erfolgt die Bewertung als wirtschaftliche Einheit. Das in Massivbauweise errichtete, sowie mit einem Satteldach in Welleterniteindeckung ausgestattete Gebäude ist geringfügig unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Obergeschoss. Im Kellergeschoss sind ein Heizraum und ein Kellerraum untergebracht. Das Kellergeschoss ist nur von außen über einige Stufen ostseitig zugänglich. Die beiden nebeneinanderliegenden Hauseingänge sind im Erdgeschoss situiert und über eine Außenstiege sowie anschließend über einen überdachten Vorplatz auf der Ostseite erreichbar. Das Erdgeschoss beinhaltet einen Vorraum, ein WC, einen Abstellraum, eine Küche, ein Bad, eine Speis, ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer. Das Obergeschoss ist über eine Innenstiege begehbar und beinhaltet einen Vorraum, einen Waschraum, eine Küche, eine Speis, ein Zimmer, einen Abstellraum, ein Bad/WC und zwei Zimmer. Auf der Ostseite gibt es einen überdachten Balkon. Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mit festen Brennstoffen über Heizkörper. Die Zubehörfläche ist eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen sowie den geschotterten bzw. mit Platten befestigten Flächen. Des Weiteren sind ein Wirtschaftsgebäude, eine Garage, eine überdachte Fläche und ein Gartenhaus auf der Liegenschaft situiert. Das Wirtschaftsgebäude besitzt ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss, wurde in Massiv-, bzw. Holzbauweise errichtet und ist mit einem Satteldach aus Betondachsteinen eingedeckt. Die Bruttogeschossfläche beträgt etwa 110,00m². Die Garage ist erdgeschossig, wurde in Holzbauweise erbaut und ist mit einem Satteldach in Welleterniteindeckung ausgestattet. Die Garage hat eine Bruttogeschossfläche von etwa 15,00m². Das Gartenhaus mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 17,00 m² besteht aus Holz und ist mit einem Pultdach mit Pappe eingedeckt. An Instandsetzungsarbeiten wurden laut Angaben in den letzten Jahren keine wesentlichen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten vorgenommen. Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan für das Wohnhaus aus dem Jahr 1975 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnten diverse Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan wurden unter anderem im Kellerraum die Zentralheizung für feste Brennstoff sowie ein Boiler installiert und der südostseitige Raum unterkellert. Der Kellerabgang verfügt über eine Abdeckung. Im Erdgeschoss gibt es die Stufen beim Vorplatz vor dem Hauseingang ins Obergeschoss nicht. Der Zugang zum Obergeschoss wurde der Sachverständigen von Frau Groß und Herrn Groß nicht gestattet. Laut Angaben von Frau Groß wurde das Bad als Waschraum ausgeführt und es ist keine Badewanne vorhanden. Stattdessen wurde ein Teil des Balkones geschlossen und dort eine Badewanne und eine Dusche eingebaut. Der Balkon im Obergeschoss wurde dadurch verkleinert. Die Sachverständige weist darauf hin, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Für das Wirtschaftsgebäude, die Garage, die überdachte Fläche und das Gartenhaus liegen ebenso keine Bewilligungen beim Bauamt vor. Für die weiterführende Berechnung werden die im Einreichplan aus dem Jahr 1975 angeführten Werte und Flächen als Grundlage herangezogen. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand WohnhausUrsprüngliches Baujahr: unbekannt Baujahr Um-, Zu-, Aufbau: 1976Baujahr fiktiv: 1981 Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre Restnutzungsdauer: 25 Jahre Instandhaltung/Sanierung: umfangreich instandsetzungsbedürftig Nettonutzflächen: ca. 25,32m² (KG) (Laut Einreichplan aus dem Jahr 1975) ca. 71,72m² (EG) ca. 71,98m² (OG)Gesamtwohnnutzfläche: ca. 143,70m² (EG + OG)Heizung: Zentralheizung mit festen Brennstoffen I Heizkörper Baubewilligung Um-, Zu-, Aufbau W.: GZ: 1370/3-1975 vom 11.03.1976 Benützungsbewilligung Um-, Zu-, A.: GZ: 1370/6-1975 vom 28.11.1980 Zustandsnote für die Bewertung: Note 4,0 (von 1,0 – 5,0) Ausstattung Die Räume des Wohnhauses sind verputzt und gestrichen bzw. teilweise tapeziert. An den Decken und Wänden sind fallweise Holzverkleidungen angebracht. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und Heizkörper. Die Wohnräume verfügen über Holzbretter-, PVC-, oder Parkettböden. Die Sanitärräume sind verfliest. Das WC verfügt über einen PVC-Boden. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind mit manuell zu bedienenden Rollos ausgestattet. An der südseitigen Fassade ist eine SAT-Schüssel montiert. Beheizt wird das Wohnhaus durch eine Zentralheizung mit festen Brennstoffen über Heizkörper. Die Sanitärausstattung im Bad des Erdgeschosses beinhaltet eine Dusche, einen Waschtisch und einen Waschmaschinenanschluss. Darüber hinaus gibt es ein separates WC mit einem Handwaschtisch. Im Bad des Obergeschosses sind laut Angaben eine Badewanne, eine Dusche sowie ein WC untergebracht. Der Waschraum besitzt einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch mittels Boiler. Die Ausstattung des Wohnhauses kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Wohnhauses als umfangreich instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden. Es wird darauf hingewiesen, dass nur das Kellergeschoss und das Erdgeschoss zugänglich waren. Das Obergeschoss konnte nicht besichtigt werden, da der Zutritt vom Ehepaar Groß verweigert wurde. Im Einvernehmen der anwesenden Parteien wurde für das Obergeschoss derselbe Zustand wie im Keller- und Erdgeschoss festgesetzt. Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:Im Kellergeschoss sowie im Erdgeschoss konnte augenscheinlich starke Feuchtigkeit und umfangreiche Schimmelbildung an den Wänden und am Fußboden festgestellt werden. Die Raumhöhe im Kellergeschoss ist sehr niedrig. Ob der Kessel für feste Brennstoffe funktionstüchtig ist, konnte von der Sachverständigen nicht festgestellt werden. Die Heizungsleitungen sind als Aufputz-Leitungen verlegt. Sämtliche Wand- und Bodenbeläge sind sanierungsbedürftig bzw. zu erneuern. Die Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen sind veraltet und entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik. An den Fassaden sind Putzabblätterungen sichtbar. Die Fassaden sowie das Dach sind sanierungsbedürftig. Generell sind keine zeitgemäßen Dämmungen vorhanden. Der Grenzabstand zur Ziegelwerkstraße und zum Nachbargrundstück 315/1 ist sehr gering. Es liegen für die diversen baulichen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vor. Für das Wirtschaftsgebäude, die Garage, die überdachte Fläche und das Gartenhaus liegen ebenso keine Bewilligungen beim Bauamt vor. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Wohnhaus die Note 4,0 für die Bewertung festgesetzt. Nutzung, SonstigesDas Erdgeschoss steht seit einigen Jahren leer und ist nicht bewohnt. Das Obergeschoss wird von Frau Veronika Groß und Herrn Hans Groß bewohnt. 3) Zubehör:Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche mit Ober- und Unterschränken inkl. E Geräten ohne Geschirrspüler (Baujahr unbekannt) im Wert von EUR 0,--. 4) Sonstige FeststellungenGemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Bärnbach besteht per 14.01.2026 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 197,27. Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 1058, KG 63303 Bärnbach, herangezogen. Die Sachverständige weist darauf hin, dass das Obergeschoss bei der Befundaufnahme nicht besichtigt werden konnte, da der Zutritt vom Ehepaar Groß verweigert wurde. Im Einvernehmen der anwesenden Parteien wurde für das Obergeschoss derselbe Zustand wie im Keller- und Erdgeschoss festgesetzt. Die Beschreibung für das Obergeschoss wurde laut Angaben von Frau Veronika Groß vorgenommen. Ebenso waren das Wirtschaftsgebäude, die Garage und das Gartenhaus versperrt und nicht zugänglich. Es liegen für die diversen baulichen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vor. Für das Wirtschaftsgebäude, die Garage, die überdachte Fläche und das Gartenhaus liegen ebenso keine Bewilligungen beim Bauamt vor. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass die Grenzabstände des Wohnhauses zur Ziegelwerkstraße und zum Nachbargrundstück 315/1 sehr gering sind. 5) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten scheinen im Grundbuch nicht auf.Gem. § 352 a (2) EO bleiben die Rechte dinglich Berechtigter von der Versteigerung unberührt. Diese Lasten sind vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen, auch wenn sie durch das Meistbot nicht gedeckt sind. Auch ein eingetragenes Wiederkaufsrecht bleibt unberührt. § 1408 ABGB gilt. Abweichungen hievon sind unzulässig.Gem. § 352b.EO gilt Folgendes:.............Z. 2. Der Verpflichtete ist vom Bieten nicht ausgeschlossen.Z. 3. Wird im Versteigerungstermin kein Bietanbot abgegeben, so hat das Gericht eine Frist, die mindestens vier, höchstens jedoch acht Wochen betragen soll, festzulegen, innerhalb der schriftliche Anbote an das Gericht zu richten sind. Dies ist in der Tagsatzung bekannt zu geben und öffentlich bekannt zu machen. §§ 168 und 170b Abs. 3 sind anzuwenden.Z. 4. Die schriftlichen Anbote dürfen den Schätzwert um ein Viertel unterschreiten. Das schriftliche Anbot ist in einem verschlossenen Kuvert abzugeben. Dessen Inhalt ist bis zur Öffnung durch den Richter von der Akteneinsicht ausgenommen. Unverzüglich nach Ablauf der Frist, keinesfalls jedoch vor diesem Zeitpunkt, hat der Richter in einer öffentlichen Tagsatzung eigenhändig sämtliche eingelangte Kuverts zu öffnen und den Bieter mit dem höchsten Anbot zum Erlag des Vadiums binnen 14 Tagen aufzufordern. Bei rechtzeitigem Erlag des Vadiums ist diesem Bieter mit Beschluss der Zuschlag zu erteilen.