Beschreibung
Die Liegenschaft mit der EZ 246 der KG 63112 Gösting hat ein Gesamtausmaß von 7.246 m ²(lt. Grundbuchsstand) und ist mit div. baulichen Anlagen (z.B: Kleingartenhaus,1 von 6309 E 26/26aGeräteschuppen, Pergola, Gewächshaus, Terrassen, Einfriedungen, Wege und kleinereNebengebäude udgl.) bebaut. Der Zugang zum Grundstück erfolgt über das Grundstück mitder Grundstücknummer 1073 (Stadt Graz). Eine Wasserversorgung ist lt. Auskunft derGartengemeinschaft „Schippingerstraße“ durch eine allgemeine Brunnenanlage sichergestellt.Bewertungsgegenstand bildet das auf der Liegenschaft EZ 246 der KG 63112 Göstingerrichtete Kleingartenhaus samt Grundstücksanteil. Der beauftragte Sachverständige gehtaufgrund der getätigten Recherchen und erhaltenen Informationen davon aus, dass es sichbei den Baulichkeiten auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft um keinSuperädifikat handelt.Nutzfläche des Gartenhauses ca.: 20,00 m²Nutzfläche des Grundstückes ca.: 192,00 m²Im Zuge der Befundaufnahme stellte sich die gegenständliche Kleingartenparzelle als intensivgärtnerisch gestaltete und augenscheinlich regelmäßig gepflegte Gartenfläche dar. Die Par-zelle vermittelt den Eindruck einer über längere Zeit gewachsenen, aufwendig gestalteten undlaufend betreuten Zier- und Erholungsgartenanlage. Die Kleingartenparzelle besteht aus Gar-tenfläche, Gartenhaus, Keller, Außenanlage und einem Gartenteich. Die Gartenfläche istdurch dichte und vielfältige Bepflanzung geprägt. Vorhanden sind Rasen- und Aufenthaltsflä -chen, Ziergehölze, Sträucher, Stauden, hochwüchsige Gräser, Bodendecker, Kletterpflanzensowie einzelne Obst- bzw. Laubgehölze. Die Bepflanzung ist in mehreren Bereichen raumbil-dend angeordnet und bewirkt gemeinsam mit Sichtschutz- und Heckenpflanzungen eine weit-gehende optische Abschirmung nach außen. Die Wege innerhalb der Parzelle sind überwie-gend mit Betonplatten, Naturstein- bzw. Kiesbereichen sowie Holzstegen und Holzdecks be-festigt. Die Wegflächen sind kleingartentypisch gegliedert und in die Gartengestaltung einge-bunden. Die Anlage weist dadurch eine differenzierte Abfolge von Zugangs-, Aufenthalts-,Pflanz- und Wasserflächen auf. Besonders prägend ist ein künstlich angelegter Gartenteichmit Natursteinfassung und bepflanztem Uferbereich. Der Teich ist gestalterisch in die Garten-anlage eingebunden und wird von Steinen, Kies, Wasserpflanzen, hohen Gräsern und Zierge-hölzen eingefasst. Die Teichanlage bildet ein wesentliches gestalterisches Element der Par -zelle.Im Rahmen der Befundaufnahme wurden die Höhen der Hecken, Sichtschutzelemente undEinfriedungen nicht vermessen. Aus dem Augenschein ist jedoch festzustellen, dass dieParzelle durch die vorhandene Bepflanzung und Sichtschutzelemente eine hoheAbschirmungswirkung aufweist. Ob die vorhandenen Einfriedungen und Sichtschutzelementein jeder Hinsicht den Bestimmungen der Kleingartenverordnung entsprechen, kann ohneVermessung bzw. ohne Kenntnis allfälliger genehmigter Altbestände (rechtmäßiger Bestand)2 von 6309 E 26/26anicht abschließend beurteilt werden.Auf der Parzelle befindet sich ein eingeschossiges Gartenhaus in Holzbauweise. DasGebäude ist als Holzständer- bzw. Holzriegelbau mit Holzverschalung errichtet. DasGartenhaus weist ein geneigtes Dach auf. Dem Gartenhaus sind überdachte Terrassen-,Pergola- bzw. Holzdeckbereiche zugeordnet. Die Bauausführung und der Gesamteindrucklassen erkennen, dass es sich nicht bloß um eine einfache Gerätehütte handelt, sondern umein längerfristig genutztes und wohnlich ausgestattetes Gartenhaus. Die Außenbauteilebestehen überwiegend aus Holz. Die Fenster sind als Holzfenster bzw. kleingartentypischeFensterkonstruktionen ausgeführt. Die angeschlossenen Terrassen- und Pergolabereiche sindebenfalls überwiegend in Holz ausgeführt und in die Gartenanlage eingebunden. Ob dieFlächenvorgaben nach § 6 der Grazer Kleingartenverordnung im konkreten Fall eingehaltensind, wurde im Zuge der Befundaufnahme nicht vermessen und kann daher aus demAugenschein allein nicht abschließend beurteilt werden. Ein dementsprechendesRückbaurisiko geht in die Sphäre des Erstehers über.Der Innenbereich des Gartenhauses ist vollständig ausgebaut und weist einen deutlich wohn-lichen Aufenthaltscharakter auf. Die Wand- und Deckenflächen sind überwiegend mit Holzverkleidet. Es sind Holzböden, Teppiche, Vorhänge, Beleuchtungskörper, Sitzgelegenheiten,Kästen, Regale, ein Kühlschrank, Aufbewahrungsmöbel und sonstige Einrichtungsgegenstän-de vorhanden. Der Ausstattungsgrad überschreitet daher den Charakter einer bloßen Werk -zeug- oder Gerätehütte deutlich. Die Ausstattung ist allerdings kleingartentypisch einfach undnicht mit einer vollwertigen Wohnraumausstattung eines Einfamilienhauses oder einer Woh-nung gleichzusetzen. Nach § 6 Abs. 2 der Grazer Kleingartenverordnung ist das dauernde Be -wohnen von Gartenhäusern verboten. Nach dem vorhandenen Ausbauzustand ist festzustel-len, dass das Gartenhaus jedenfalls Aufenthaltszwecken dient und hierfür eingerichtet wurde.Ob eine dauernde Wohnnutzung tatsächlich erfolgt oder erfolgt ist, konnte im Rahmen der Be-fundaufnahme nicht festgestellt werden. Ein Rauchfang bzw. eine Feuerstätte war am Tag derBefundaufnahme nicht vorhanden. Nach § 6 Abs. 7 der Kleingartenverordnung ist die Errich-tung von Rauchfängen in Gartenhäusern nicht erlaubt; es dürfen nur solche Heiz- und Koch-stellen eingerichtet werden, welche keine besonderen Anlagen zur Ableitung von Abgasen er -fordern.Das Gartenhaus verfügt über einen Unterkellerungsbereich.Die Außenanlagen sind umfangreich ausgebildet. Vorhanden sind Holzterrassen, überdachteAufenthaltsbereiche, Pergola- bzw. Vordachkonstruktionen, befestigte Wege, Pflanzbeete,Naturstein- bzw. Kiesflächen, kleine Einfassungen und sonstige gartengestalterischeElemente. Die Holzdeckflächen dienen der Erschließung und als Aufenthaltsbereiche imunmittelbaren Ob die vorhandenen Terrassen-, Pergola-, Überdachungs- und Nebenanlagen3 von 6309 E 26/26adiesen Vorgaben entsprechen, wurde nicht vermessen und war nicht Gegenstand derBefundaufnahme. Ein dementsprechendes Rückbaurisiko geht in die Sphäre des Erstehersüber.Das Gartenhaus verfügt augenscheinlich über eine Stromversorgung, Innenbeleuchtung,elektrische Anschlüsse und einen Elektroverteilerkasten. Die Elektroinstallation ermöglichteine nutzungstypische Versorgung des Gartenhauses. Eine Prüfung der elektrischenSicherheit, Leitungsführung, Absicherung, Erdung, Fehlerstromschutzeinrichtungen odernormgerechten Ausführung wurde nicht vorgenommen. Weiters sind Wasserinstallationen undsanitäre Einrichtungen vorhanden bzw. aus dem Augenschein ableitbar. Es besteht eineWaschgelegenheit und ein WC-Bereich. Nach § 8 der Kleingartenverordnung sind sanitäreAnlagen in Kleingartenanlagen zulässig bzw. vorzusehen; bei Wasserspülklosetts sind diegesetzlichen und behördlichen Vorschriften für die Entwässerungsanlage maßgeblich. SindCampingtoiletten vorhanden, hat die Entleerung in zentrale Sammelgruben zu erfolgen. ImZuge der Befundaufnahme konnte nicht festgestellt werden, auf welche Weise dieWasserversorgung erfolgt und wie die Abwässer entsorgt werden. Insbesondere konnte nichterhoben werden, ob ein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz, eine vereinsinterneEntsorgungseinrichtung, eine Sammelgrube oder eine andere Entsorgungsform besteht.Da nach den erhaltenen Angaben keine Unterpacht-, Generalpacht- oder Vereinsunterlagenvorliegen und das Grundstück im Miteigentum steht, ist die unmittelbare Anwendbarkeit jenerRegelungen, die ausdrücklich auf Pacht- und Unterpachtverhältnisse abstellen, gesondertrechtlich zu beurteilen. Aus sachverständiger Sicht können die Grazer Gartenordnung und dieKleingartenverordnung jedoch jedenfalls als sachliche Orientierung für die Beurteilung derkleingartentypischen Nutzung und baulichen Ausgestaltung herangezogen werden. Sachver-ständig festzustellen ist jedoch, dass die Parzelle ihrer tatsächlichen Nutzung nach eine Klein-gartenfläche darstellt und in wesentlichen Teilen kleingärtnerisch genutzt wird. Die Gartenflä -che ist intensiv bepflanzt, weist eine Mischstruktur aus Rasen, Zierpflanzen, Sträuchern, Ge-hölzen und Wasserfläche auf und dient augenscheinlich der privaten Erholung und Garten-pflege. Gleichzeitig bestehen bauliche Anlagen, deren Umfang, Unterkellerung, Aufenthalts -qualität, Terrassen- bzw. Pergolabereiche, Teichfläche, sanitäre Ausstattung und technischeEinrichtungen im Hinblick auf die in der Kleingartenverordnung genannten Grenzen auf Kon-sensfähigkeit rechtliche zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen sind.Vadium:Das Vadium kann nur in Form einer Sparurkunde erlegt werden. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich derGläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglichder Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachrichtenthaltenen Aufforderungen.