Beschreibung
Grundstücke / AußenanlagenDer Bewertungsgegenstand stellt sich im Zuge der Befundaufnahme als stark hanglagige, seit längerer Zeit nicht regelmäßig gepflegte und nur eingeschränkt betreute Liegenschaft dar. Bereits der äußere Gesamteindruck lässt erkennen, dass eine kontinuierliche gärtnerische Pflege, eine geordnete Bewirtschaftung oder eine laufende Instandhaltung der Freiflächen über einen längeren Zeitraum nicht bzw. nur in untergeordnetem Umfang stattgefunden hat.Die Grundstücksflächen sind in weiten Bereichen von hohem Gras-, Kraut- und Strauchbewuchs geprägt. Teilflächen sind mit dichtem natürlichen Aufwuchs, Bodendeckern, Gehölzaufwuchs, rankenden Pflanzen, Altlaub und sonstiger Spontanvegetation bedeckt.Die Liegenschaft weist eine deutliche Hanglage auf. Das Gelände fällt augenscheinlich in Richtung der tiefer gelegenen Nachbarbebauung ab. Die Hangneigung beeinflusst sowohl die Begehbarkeit als auch die künftige bauliche Nutzbarkeit, Geländegestaltung, Oberflächenentwässerung und allfällige Erschließungsmaßnahmen. In mehreren Bereichen ist die Oberfläche durch den dichten Bewuchs nur eingeschränkt einsehbar. Eine durchgehend geordnete, ebene oder baureif vorbereitete Grundstückssituation ist nicht gegeben.Teilbereiche sind nur erschwert begehbar. Ursprüngliche Wegeführungen, Geländekanten, Böschungen, Randbereiche oder sonstige Nutzungszonen sind nur ansatzweise erkennbar und vielfach durch Vegetation überlagert. In einzelnen Bereichen sind Ablagerungen, lose Bauteile, Rohre, Ziegel, Steine, Holz- und sonstige Materialien vorhanden. Diese Ablagerungen deuten darauf hin, dass die Freiflächen nicht vollständig bereinigt oder freigemacht wurden.Auch in den Randzonen und im Nahbereich der Gebäude ist eine fortgeschrittene Verwilderung festzustellen. Die Vegetation reicht teilweise unmittelbar an die Gebäudefassaden, Sockelzonen und sonstige Bauteile heran. Gebäudeanschlüsse, Randbereiche und Übergänge zwischen Baukörper und Freifläche sind abschnittsweise überwachsen. Dies spricht für eine über längere Zeit unterbliebene Freihaltung und Kontrolle der gebäudenahen Bereiche.Die vorhandenen Außenanlagen vermitteln insgesamt einen ungepflegten, teilweise ungeordneten und nur eingeschränkt nutzbaren Eindruck. Eine geordnete gärtnerische Gestaltung, regelmäßige Mahd, Freihaltung der Zugänge oder Pflege der Böschungs- und Randbereiche ist nicht erkennbar. Vor einer geordneten weiteren Nutzung oder Verwertung wären jedenfalls umfangreiche Freischneide-, Mäh-, Räumungs-, Entsorgungs- und gegebenenfalls Planierungsmaßnahmen erforderlich. Aufgrund des dichten Bewuchses und der nicht freigelegten Oberflächenbeschaffenheit können allfällige unterirdische Einbauten, alte Fundamentreste, Leitungen, Schächte, frühere Befestigungen, Auffüllungen oder sonstige bauliche Reststrukturen nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für mögliche Rückstände früherer Nutzungen im Bereich der bestehenden bzw. ehemals genutzten Baulichkeiten. Für eine künftige bauliche Nutzung ist daher eine weitergehende Prüfung der Untergrundsituation, der Entwässerung, der vorhandenen Anschlüsse und allfälliger baulicher Reststrukturen angezeigt.Insgesamt ist das Grundstück zum Zeitpunkt der Befundaufnahme als verwachsene, stark hanglagige und nicht vollständig bereinigte Liegenschaft zu beurteilen. Der Naturstand weist keinen Zustand auf, der eine unmittelbare bauliche Verwertung ohne vorbereitende Maßnahmen erwarten lässt. Der Grundstückszustand ist vielmehr durch Pflege- und Räumungsrückstand, dichten Bewuchs, eingeschränkte Begehbarkeit und ungeordnete Randbereiche geprägt. Die Untergrundverhältnisse wurden nicht geprüft.Gebäude / AltbestandAuf der Liegenschaft befindet sich ein älteres Wohngebäude welches nach dem äußeren und inneren Erscheinungsbild nicht mehr einem ordnungsgemäß instand gehaltenen, zeitgemäß nutzbaren oder wirtschaftlich nachhaltig weiterverwendbaren Gebäude entspricht. Die Baulichkeit weist deutliche Alters-, Abnützungs-, Vernachlässigungs- und Substanzschwächespuren auf. Der äußere Zustand des Gebäudes ist durch sichtbare Alterung, einfache Bauweise, verwitterte Oberflächen und ungepflegte Anschlussbereiche geprägt. Fassadenflächen, Sockelzonen, Fenster, Türen, Balkonbauteile, Dachränder und sonstige Anschlussstellen zeigen augenscheinlich einen nicht laufend instand gehaltenen Zustand. Teilweise sind Putzschäden, ausgebesserte oder offene Fassadenbereiche, freiliegende Mauerwerks- bzw. Untergrundstellen sowie Verschmutzungen erkennbar.Der Pflanzenbewuchs reicht in mehreren Bereichen bis unmittelbar an das Gebäude heran und überlagert gebäudenahe Bereiche optisch. Dies betrifft insbesondere Sockelbereiche, Fassadenanschlüsse, Randzonen und seitliche Gebäudeabschnitte. Derartige Befunde sprechen für eine längere Phase ohne laufende Pflege-, Kontroll- und Erhaltungsmaßnahmen.Die Balkon- und Außenbauteile weisen einen Instandhaltungsrückstand auf. Geländer, Balkonplatten, Vorsprünge, Dachanschlüsse und Fassadenbereiche wirken gealtert und instandsetzungsbedürftig. Einzelne Bauteile erscheinen durch Witterungseinfluss, Alterung und unterbliebene Pflege beeinträchtigt. Eine technische Detailprüfung der Tragfähigkeit oder Verkehrssicherheit wurde nicht vorgenommen. Auch die Dach- und Anschlussbereiche vermitteln keinen ordnungsgemäß gewarteten Zustand. Soweit einsehbar, zeigen sich gealterte Dachflächen, Dachränder und Anschlussdetails. Bei einem derart über längere Zeit nicht betreuten Altgebäude besteht erfahrungsgemäß ein erhöhtes Risiko von Undichtheiten, Feuchtigkeitseintritten, Holzschäden, Korrosion, Schädlingsbefall sowie verdeckten Schäden an tragenden oder aussteifenden Bauteilen. Eine abschließende bautechnische oder statische Beurteilung war im Rahmen der rein augenscheinlichen Befundaufnahme nicht Gegenstand.Gebäudezustand innenDie Innenbereiche des Gebäudes stellen sich als ungeordnet, verschmutzt, überaltert und nicht mehr nutzbar dar. Mehrere Räume sind mit Lagergut, Altmaterial, Möbelteilen, Bauresten, Holz- und Metallteilen, Geräten und diversen Ablagerungen belegt.Die vorhandenen Räume vermitteln überwiegend den Eindruck eines seit längerer Zeit nicht mehr ordnungsgemäß genutzten Altbestandes. Teilweise sind Räume überstellt, verschmutzt und nur eingeschränkt begehbar. In einzelnen Bereichen sind alte Einbauten, Schränke, Sanitärobjekte, Leitungen, Türen und sonstige Ausstattungsreste vorhanden.Hinzu kommen deutliche Abnützungs- und Verschmutzungserscheinungen an Wänden, Decken, Böden, Türen und sonstigen Oberflächen. Teilweise sind rohe, einfache oder nur untergeordnet ausgebaute Konstruktionen vorhanden. Einzelne Innenbereiche wirken baulich provisorisch, technisch überholt und nicht mehr zweckentsprechend nutzbar. Feuchtigkeitseinwirkungen, Putzschäden, schadhafte Oberflächen, Verschmutzungen und Vernachlässigungsfolgen sind augenscheinlich wahrnehmbar.Die vorhandenen Sanitär- und Nebenräume weisen keinen gebrauchsfähigen, wohnhygienisch ordnungsgemäßen Zustand auf. Ob Wasser-, Abfluss-, Heizungs- oder Elektroinstallationen funktionsfähig sind, konnte im Rahmen der Befundaufnahme nicht verifiziert werden. Aufgrund des vorgefundenen Zustandes ist jedenfalls von einem erheblichen Prüf-, Instandsetzungs- und Erneuerungsbedarf auszugehen.Auch die vorhandenen Küchen- bzw. Einbaubereiche sind als stark überaltert und nicht mehr nutzbar zu beurteilen. Die Einbauten wirken alt, verschmutzt und nicht betriebsbereit.Das Gebäude vermittelt insgesamt den Eindruck eines seit längerer Zeit nicht mehr bewohnten bzw. nicht mehr ordnungsgemäß betreuten Altbestandes. Abbruchwürdigkeit / wirtschaftliche EinordnungEs handelt es sich bei dem bewertungsgegenständlichen Gebäude um einen wirtschaftlich stark überalterten Bestand. Der sichtbare bauliche Zustand, die Verwilderung der Außenbereiche, die fehlende laufende Nutzung und die nicht prüfbare technische Funktionsfähigkeit der Anlagen sprechen dafür, dass eine nachhaltige Weiternutzung wirtschaftlich nicht mehr gegeben ist.Die vorhandenen Baulichkeiten stellen im gegenwärtigen Zustand keinen marktüblich verwertbaren Gebäudebestand dar. Vielmehr ist der Altbestand bei einer künftigen Verwertung überwiegend als belastender Bestand mit Freimachungs-, Entrümpelungs-, Entsorgungsserfordernis zu berücksichtigen.Im Zuge des Abbruchs bzw. der Räumung ist jedenfalls auch eine weitergehende Prüfung hinsichtlich allfälliger Schadstoffbelastungen, etwa alte Dämmstoffe, Dach- oder Wandmaterialien, Anstriche, Bodenbeläge, Leitungen, technische Einbauten oder sonstige kontaminationsverdächtige Materialien erforderlich. Auch alte Fundamente, Schächte, Leitungsreste, verfüllte Bauteilbereiche oder sonstige unterirdische Strukturen können auf Grundlage der bloßen Sichtbefundung nicht ausgeschlossen werden.