Beschreibung
GrundstückeDer Bewertungsgegenstand stellet sich im Zuge der Befundaufnahme als seit längerer Zeit nicht regelmäßig gepflegte und nur eingeschränkt laufend betreute Liegenschaft dar. Bereits der äußere Gesamteindruck lässt erkennen, dass eine kontinuierliche Nutzung, geordnete Bewirtschaftung oder ordnungsgemäße gärtnerische Instandhaltung der Freiflächen über einen längeren Zeitraum nicht bzw. nur in untergeordnetem Ausmaß stattgefunden hat. Die Grundstücksfläche wird in weiten Bereichen von stark fortgeschrittenem natürlichen Aufwuchs geprägt. Zahlreiche Grundstücksteile sind mit hohem Gras- und Krautbewuchs, Strauchwerk, Bodendeckern, rankenden Pflanzen, Altlaub, Gehölzaufwuchs sowie sonstiger Spontanvegetation bedeckt. Der Zustand vermittelt nicht den Eindruck einer laufend gepflegten Garten- oder Freiflächenanlage, sondern von weitgehend sich selbst überlassenen Grundstücken.Teilbereiche sind durch den dichten Bewuchs nur eingeschränkt einsehbar und auch nur erschwert begehbar. Die vorhandenen Wege-, Zufahrts- und Randbereiche weisen deutliche Alterungs-, Abnützungs- und Bewuchserscheinungen auf. In einzelnen Bereichen sind ursprünglich vorhandene Wegeführungen, Geländekanten oder sonstige Nutzungszonen zwar noch ansatzweise erkennbar, jedoch durch Vegetation, Laub, Erdreich und Ablagerungen überlagert. Eine eindeutige, durchgehend geordnete Freiflächenstruktur ist nicht mehr vorhanden. Die tatsächliche Grundstücksbeschaffenheit konnte infolge des dichten Bewuchses nur augenscheinlich beurteilt werden; eine Freilegung der Oberfläche, eine vermessungstechnische Grenzfeststellung oder eine technische Untersuchung des Untergrundes waren nicht Gegenstand der Befundaufnahme.Auch entlang der Einfriedungen, seitlichen Zugangsbereichen und in den Randzonen ist eine fortgeschrittene Verwilderung festzustellen. Die Grundstücksgrenzen und Übergänge zu den Nachbarflächen sind stellenweise optisch nur eingeschränkt nachvollziehbar. Teilweise werden Zäune, Randbereiche, Böschungen, Mauern oder sonstige Abgrenzungen durch Bewuchs überlagert bzw. verdeckt. Ob sämtliche Einfriedungen, Mauern, Randsteine, Böschungen und sonstige Abgrenzungen lage- und eigentumsrechtlich korrekt situiert sind, konnte im Rahmen der gegenständlichen Befundaufnahme nicht überprüft werden. Allfällige Abweichungen wären erforderlichenfalls durch eine gesonderte Grenzfeststellung zu klären.Die Außenanlagen vermitteln insgesamt einen ungepflegten, teilweise ungeordneten und nur eingeschränkt nutzbaren Eindruck. Vorhandene Zugangs-, Aufenthalts- und Freiflächen sind abschnittsweise mit Laub, Pflanzenaufwuchs, organischem Material und sonstigen Ablagerungen bedeckt. In Nebenzonen und gebäudenahen Bereichen finden sich Pflanzenreste, Schnittgut, Unrat, lose Materialien und nicht beseitigte Gegenstände. Dies betrifft insbesondere Randbereiche, hausnahe Nischen, Bereiche unter Vordächern bzw. vorspringenden Bauteilen sowie Übergangsflächen zwischen Gebäuden und Freiflächen. Die vorhandene Vegetation reicht teilweise bis unmittelbar an die bestehenden Baulichkeiten heran, was auf eine über längere Zeit unterbliebene Freihaltung und Kontrolle der Gebäudeanschlüsse schließen lässt.Typischerweise ist ein derartiger Zustand nicht Folge einer bloß kurzfristig unterbliebenen Pflege, sondern Ausdruck einer länger andauernden Vernachlässigung bzw. einer nur eingeschränkten Nutzung der Liegenschaft. Die Freiflächen sind nicht mit einem vollständig geräumten, eingeebneten, humusierten oder baureif vorbereiteten Grundstücken gleichzusetzen. Vielmehr handelt es sich um verwachsene, teilweise ungeordnete Grundstücksflächen mit Freimachungsbedarf. Vor einer geordneten weiteren Nutzung, Verwertung oder Neubebauung sind jedenfalls umfangreiche Mäh-, Freischneide-, Räumungs-, Entsorgungs- und gegebenenfalls Planierungsmaßnahmen udgl. erforderlich.Aufgrund des vorhandenen Bewuchses und der nicht freigelegten Oberflächenbeschaffenheit können unterirdische Einbauten, alte Fundamentreste, Leitungen, Schächte, verfüllte Baugrubenbereiche, alte Hausanschlüsse, Auffüllungen, Befestigungsreste oder sonstige frühere bauliche Reststrukturen nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für etwaige Rückstände früherer Nutzungen, insbesondere im Nahbereich bestehender Nebengebäude, Lagerflächen oder vormals befestigter Zonen. Die bloße augenscheinliche Befundaufnahme erlaubt insoweit keine abschließende Aussage über die vollständige Abbruch- oder Räumungsfreiheit der Grundstücke. Für eine künftige bauliche Nutzung wäre daher eine weitergehende Prüfung der Untergrundsituation, der vorhandenen Leitungen und der allfälligen baulichen Reststrukturen zweckmäßig.Insgesamt sind die Grundstücke zum Zeitpunkt der Befundaufnahme als verwachsene, nicht vollständig bereinigte und nur eingeschränkt geordnet nutzbare Liegenschaft zu beurteilen. Die Freiflächen weisen keinen Zustand auf, der eine unmittelbare bauliche Verwertung ohne vorbereitende Maßnahmen erwarten lässt. Der Naturstand ist vielmehr durch Pflege- und Räumungsrückstand, teils dichte Vegetation, eingeschränkte Begehbarkeit, ungeordnete Randbereiche und nicht abschließend überprüfbare Untergrundverhältnisse geprägt.Gem. Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Graz-Umgebung, Abteilung Abfallrecht BHGU-138565/2023-5 vom 04.09.2023 befindet sich zudem entsorgungspflichtige Stoffe auf der Liegenschaft. Abbruchgebäude / vorhandene AltgebäudeAuf den Grundstücken befinden sich ältere Gebäude- bzw. Nebengebäudeteile, welche nach dem äußeren und inneren Erscheinungsbild nicht mehr einem ordnungsgemäß instand gehaltenen, zeitgemäß nutzbaren oder wirtschaftlich sinnvoll weiterverwendbaren Gebäudebestand entsprechen. Die vorhandenen Baulichkeiten weisen deutliche Alters-, Abnützungs-, Vernachlässigungs- und Substanzschwächespuren auf. Nach dem während der Befundaufnahme gewonnenen Eindruck handelt es sich um einen stark überalterten Altbestand, der im Rahmen einer künftigen geordneten Nutzung des Grundstücks überwiegend als Abbruch- bzw. Räumungsbestand zu qualifizieren ist.Der äußere Zustand der vorhandenen Altgebäude ist durch sichtbare Alterung, einfache Bauweise, verwitterte Oberflächen, ungepflegte Anschlussbereiche und teilweise unmittelbaren Pflanzenbewuchs geprägt. Fassadenflächen, Sockelzonen, Dachränder, Türen, Fenster und sonstige Anschlussbereiche zeigen einen nicht instand gehaltenen Eindruck. In einzelnen Bereichen reicht der Bewuchs bis unmittelbar an die Gebäude heran oder überlagert Gebäudeteile optisch. Derartige Befunde sprechen für eine längere Phase ohne laufende Pflege-, Kontroll- und Erhaltungsmaßnahmen. Eine regelmäßige Nutzung oder laufende bauliche Betreuung ist nicht erkennbar.Auch die Dach- und Anschlussbereiche der Altgebäude vermitteln keinen ordnungsgemäß gewarteten Zustand. Soweit einsehbar, zeigen sich gealterte Dachflächen, offene bzw. einfache Konstruktionsteile, Abnützungserscheinungen und nicht bereinigte Randbereiche. Bei älteren, über längere Zeit nicht betreuten Nebengebäuden besteht erfahrungsgemäß ein erhöhtes Risiko von Undichtheiten, Feuchtigkeitseintritten, Holzschäden, Korrosion, Schädlingsbefall sowie verdeckten Schäden an tragenden oder aussteifenden Bauteilen. Eine technische Detailprüfung oder statische Beurteilung wurde im Rahmen der Befundaufnahme nicht vorgenommen. Bereits der sichtbare Gesamtzustand rechtfertigt jedoch die Annahme, dass die Gebäude wirtschaftlich nicht als normal verwertbarer Bestand, sondern als abbruchreif einzustufen sind.Die Innenbereiche der vorhandenen Altgebäude bzw. Nebengebäude stellen sich, soweit zugänglich und einsehbar, als ungeordnet, verschmutzt, überstellt und nur eingeschränkt nutzbar dar. Mehrere Bereiche sind mit Lagergut, Altmaterial, Möbelteilen, Bauresten, Holz- und Metallteilen, Geräten, Verpackungen, sonstigen beweglichen Gegenständen und diversen Ablagerungen belegt. Eine geordnete, saubere und funktionsgerechte Nutzung liegt nicht vor. Die vorhandenen Räume vermitteln vielmehr den Eindruck eines aufgelassenen Lager- bzw. Nebenflächenbestandes, in welchem über längere Zeit keine ordnungsgemäße Räumung, Reinigung oder Instandhaltung erfolgt ist.Hinzu kommen deutliche Abnützungs- und Verschmutzungserscheinungen an Wänden, Decken, Böden, Türen und sonstigen Oberflächen. Teilweise sind einfache, rohe oder nur untergeordnet ausgebaute Konstruktionen erkennbar. Einzelne Bereiche wirken baulich provisorisch, technisch überholt und nicht mehr zweckentsprechend nutzbar. Die vorhandenen Ausstattungen und Einbauten entsprechen keinem zeitgemäßen Standard. Ein Bereich, der im vorgefundenen Zustand ohne Freimachung, Reinigung und bauliche Instandsetzung sinnvoll einer dauerhaften Nutzung zugeführt werden könnte, ist nicht feststellbar.Soweit einzelne Gebäudeteile früher als Lager-, Werkstatt-, Neben- oder Gartengebäude genutzt worden sein mögen, ist diese Nutzung nach dem derzeitigen Erscheinungsbild jedenfalls nicht mehr als geordnet, zeitgemäß oder wirtschaftlich tragfähig anzusehen. Der Bestand wirkt in seiner Gesamtheit überaltert, vernachlässigt und wirtschaftlich verbraucht. Die vorhandenen Gebäude stellen daher keinen werterhöhenden, marktüblich weiterverwendbaren Gebäudebestand dar, sondern sind bei einer künftigen Verwertung überwiegend als belastender Altbestand mit Freimachungs-, Entrümpelungs-, Entsorgungs- und Abbrucherfordernis zu berücksichtigen.Es ist im Zusammenhang mit diesen Altgebäuden auch darauf hinzuweisen, dass vor einem Abbruch bzw. einer Räumung gegebenenfalls weitergehende Prüfungen erforderlich sein können. Dies betrifft insbesondere die Frage allfälliger Schadstoffbelastungen, etwa alte Dämmstoffe, Dach- oder Wandmaterialien, Anstriche, Bodenbeläge, Leitungen, technische Einbauten oder sonstige kontaminationsverdächtige Materialien. Auch alte Fundamente, unterirdische Bauteile, Schächte, Leitungsreste oder verfüllte Bauteilbereiche können auf Grundlage der bloßen Sichtbefundung nicht ausgeschlossen werden. Diese Umstände sind bei der wirtschaftlichen Beurteilung des Grundstücks und des erforderlichen Abbruch- bzw. Freimachungsaufwandes entsprechend zu berücksichtigen.Die vorhandenen Altgebäude bzw. Nebengebäude sind somit nicht als gebrauchstauglicher Gebäudebestand im Sinne einer nachhaltigen Weiternutzung zu qualifizieren. Nach dem äußeren und inneren Erscheinungsbild liegt vielmehr ein wirtschaftlich verbrauchter Bestand vor, dessen Erhaltung und Sanierung im Verhältnis zu einer geordneten Neubebauung bzw. Neuordnung des Grundstücks voraussichtlich nur eingeschränkt zweckmäßig erscheint. Im Rahmen der weiteren Bewertung ist daher davon auszugehen, dass der Bestand im Wesentlichen als Abbruchbestand zu behandeln ist.