Beschreibung
Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 292 KG 63369 Voitsberg Vorstadt besteht aus den Grundstücken 106/2 sowie .217 und befindet sich in der Stadtgemeinde Voitsberg. Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Hans-Deutscher-Gasse 12“situiert und liegt vom Hauptplatz Voitsberg etwa 550m entfernt. Die Wohnlage kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als gut beschriebenwerden.Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die asphaltierte Bahnhofstraße, Grundstück 499/3 und danach über die asphaltierte Hans-Deutscher-Gasse, Grundstück 509 – beide öffentliches Gut. Am eigenen Grundstück gibt es südwestlich eine geschotterte Zufahrt.Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar.Die Liegenschaft weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 757m² auf, hat eine annähernd trapezförmige Grundstücksform und ist von der Bahnhofstraße Richtung Garten leicht geneigt. Die durchschnittliche Länge des Grundstückes beträgt rund 48m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 15m.Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Wohnhaus ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Des Weiteren ist entlang der Hans-Deutscher-Gasse ein Flugdach am Grundstück situiert. An drei Seiten ist das Grundstück von Straßen und bebauten Liegenschaften umgeben. Im Südwesten grenzt unmittelbar an die Bahnhofstraßedie ÖBB Graz-Köflacher Eisenbahn bzw. der Voitsberger Bahnhof an.AufschließungDie Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren gibt es am Bewertungsgrundstück einen Brunnen für Brauchwasser, der laut Angaben nicht funktionstüchtig ist.HochwasserrisikozoneFür die Grundstücke 106/2 und .217 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft eine Gefährdung für Überflutung bei 100-jährlichem Hochwasser vor.BodenkontaminierungEtwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.Im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas sind die Bewertungsgrundstücke 106/2 sowie .217 nicht verzeichnet.FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Voitsberg sind die Bewertungsgrundstücke 106/2 sowie .217 als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,8 ausgewiesen. Darüber hinaus liegt die Liegenschaft im Hochwassergefährdungsbereich (HW).ObjektbestandBeschreibung Wohnhaus „Hans-Deutscher-Gasse 12“Das ursprüngliche Erbauungsdatum des Wohnhauses ist der zuständigen Baubehörde, der Stadtgemeinde Voitsberg, nicht bekannt. Laut Parteienangaben wurde das Wohnhaus um 1910 erbaut. Für das bewertungsgegenständliche Wohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde im Jahr 1975 die Baubewilligung für die Aufstockung einer Terrasse erteilt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung ist nicht vorhanden. Des Weiteren wurde im Jahr 2015 die behördliche Baufreistellung für die Errichtung einer Feuerungsanlage mit festenBrennstoffen beim bestehenden Wohnhaus zugestellt. Im Jahr 2024 wurde die Nutzungsänderung von einer Wohneinheit auf zwei Wohneinheiten der Baubehörde mitgeteilt. Da am Bewertungsobjekt kein Wohnungseigentum begründet wurde und in der Natur keine abgeschlossenen Wohnungen vorhanden sind, erfolgt die Bewertung als wirtschaftliche Einheit.Das in Ziegelmassivbauweise errichtete sowie mit einem Satteldach in Eternitschabloneneindeckung ausgestattete Wohnhaus ist zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss.Im Kellergeschoss sind ein Vorraum, eine Waschküche und vier Kellerräume untergebracht. Die Kellerräume verfügen teilweise über einen Erdboden sowie Gewölbedecken. Das Kellergeschoss ist über ein innenliegendes Stiegenhaus und von außen zugänglich.Der Hauseingang im Erdgeschoss ist auf der Südostseite erreichbar. Das Erdgeschoss liegt einen Halbstock höher und besitzt ein Stiegenhaus, ein WC, eine Dusche, eine Küche/Esszimmer, ein Wohnzimmer und ein Zimmer.Das Obergeschoss beinhaltet einen Vorraum, eine Dusche/WC, eine Küche/Esszimmer und drei Zimmer. Des Weiteren verfügt das Obergeschoss über einen Balkon auf der Südwestseite.Das Dachgeschoss ist über eine Innenstiege begehbar und beinhaltet einen Rohdachboden.Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt im Erdgeschoss durch einen Tischherd und einen Kaminofen mit festen Brennstoffen bzw. elektrisch mittels Infrarotpaneelen an der Decke.Das Obergeschoss wird elektrisch mit Infrarotpaneelen an der Decke beheizt. Es ist keine Zentralheizung vorhanden.Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil ausGrünflächen sowie den befestigten Flächen. Darüber hinaus ist ein Flugdach mit einer Bruttogeschossfläche von etwa 35,00m² entlang der Hans-Deutscher-Gasse situiert. Das Flugdach ist mit einem Satteldach in Welleterniteindeckung ausgestattet. Im Garten ist eine überdachte Outdoor-Küche vorhanden.An Instandsetzungsarbeiten wurden gemäß Angaben folgende Maßnahmen vorgenommen:Ungefähr im Jahr 2016 wurde eine umfassende Sanierung im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss durchgeführt. Es wurden die Wasser-, Sanitär-, und Elektroinstallationen sowie die Sanitärgegenstände erneuert. Die Fußböden wurden mit Laminat, Vinyl bzw. Fliesen neu belegt. Neue Kunststofffenster samt manuell bedienbaren Rollos wurden eingebaut. Die Türstöcke sowie die Türblätter wurden ausgetauscht und es wurden Malerarbeiten an den Wänden und Decken ausgeführt. Als Beheizung wurden ein Tischherd, ein Kaminofen sowie Infrarotpaneele montiert.Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan für die Aufstockung der Terrasse aus dem Jahr 1975 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnten diverse Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan stellt der Grundriss das Obergeschoss dar, da kein 2. Obergeschoss vorhanden ist. Im Obergeschoss wurden Innentüren und Außenfenster verändert ausgeführt. Weiters wurden das WC sowie die Dusche zusammengelegt. Im gartenseitigen Zimmer wurde die Küche installiert.Die Sachverständige weist darauf hin, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Für das Flugdach und die Outdoorküche liegen ebenso keine Bewilligungen beim Bauamt vor.Für die weiterführende Berechnung wurden die im Einreichplan aus dem Jahr 1975 angeführten Werte und Flächen des Obergeschosses als Grundlage herangezogen. Es gibt keine Grundrisse über das Kellergeschoss, das Erdgeschoss und das nicht ausgebaute Dachgeschoss.Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand WohnhausUrsprüngliches Baujahr: ca. 1910Aufstockung Terrasse: ca. 1975Baujahr fiktiv: 1990Gesamtnutzungsdauer: 70 JahreRestnutzungsdauer: 35 JahreInstandhaltung/Sanierung: normal erhalten2016: EG + OG: Erneuerung Wasser-, Sanitär-, undElektroinstallationen, SanitärgegenständeFußbodenbelag Laminat, Vinyl, Fliesen neuKunststofffenster samt manuell bedienbaren RollosAustausch der Türstöcke sowie TürblätterMalerarbeiten an den Wänden und DeckenMontage Tischherd, Kaminofen, InfrarotheizpaneeleNettonutzflächen: ca. 79,34m² (KG)(Lt. Einreichplan OG aus dem Jahr 1975) ca. 79,34m² (EG)ca. 79,34m² (OG)Gesamtwohnnutzfläche: ca. 158,68m² (EG + OG)Heizung: Einzelöfen mit festen Brennstoffen bzw. Elektroheizung mit InfrarotpaneelenBaubewilligung Aufstockung Terrasse: GZ: VII-216/75-9 vom 15.09.1975Benützungsbewilligung Aufstockung: nicht vorhandenBaufreistellung Feuerungsanlage: GZ: VII-216/02/15-7 vom 03.11.2015Mitteilung Nutzungsänderung 2 WE: GZ: 131/9/1135/2024 vom 06.05.2024Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0 – 5,0)AusstattungSämtliche Räume des Wohnhauses sind verputzt und gestrichen. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen. Die Wohnräume verfügen über Laminat-, oder Vinylböden. Die Sanitärräume sind verfliest bzw. mit einem Laminatboden belegt. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind mehrheitlich mit manuell bedienbaren Rollos ausgestattet. An der südwestseitigen Fassade ist eine SAT-Schüssel montiert.Beheizt wird das Wohnhaus durch zwei Einzelöfen mit festen Brennstoffen bzw. mittels einer Elektroheizung mit Infrarotpaneelen. Es gibt keine Zentralheizung.Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet eine Dusche, einen Waschtisch und einen Waschmaschinenanschluss. Darüber hinaus gibt es ein separates WC mit einem Handwaschtisch. Im Obergeschoss ist eine Dusche/WC ohne Duschtasse, mit einem Waschtisch sowie einem WC untergebracht. Ein weiterer Waschmaschinenanschluss ist im Kellergeschoss situiert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch mittels Boilers.Die Ausstattung des Wohnhauses kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden.Bau- und InstandhaltungszustandDer Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Wohnhauses als normal erhalten beschrieben werden. Es sind dem Alter und der Nutzung übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich.Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen:Die Wand- und Bodenbeläge im Kellergeschoss sind überarbeitungsbedürftig. An den Wänden sind augenscheinlich Feuchtigkeitsschäden und fallweise Schimmelbildung erkennbar. Im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss fehlen diverse Sockelleisten, Türstöcke, Türblätter, elektrische Fertigstellungsarbeiten und eine Duschtasse. Im Bereich der Fensterlaibung ist vereinzelt Feuchtigkeit sichtbar. Laut Angaben sind die Infrarotpaneele teilweise defekt. Die Fassaden sind renovierungsbedürftig. Die Dacheindeckung wurde nicht erneuert. Generell sind keine zeitgemäßen Dämmungen vorhanden. Es liegen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung für die diversen baulichen Änderungen vor.Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Gebäudes und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wurde für das Wohnhaus die Note 2,5 für die Bewertung festgesetzt.EnergieausweisEs liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde der Sachverständigen keiner übermittelt.Nutzung, SonstigesEigennutzung – die Bewertung erfolgte bestandsfrei.AußenanlagenEs ist eine durchschnittliche bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus den befestigten Flächen, der Einfriedung, dem Flugdach und der überdachten Outdoor-Küche.Sonstige FeststellungenGemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Voitsberg besteht per 10.2.2025 einAbgabenrückstand in der Höhe von € 790,75.Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wurde die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 292 KG 63369 Voitsberg Vorstadt herangezogen.Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen.2) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten scheinen im Grundbuch nicht auf. 3) Zur Liegenschaft gehören als Zubehör- eine Küche im EG mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten,(Baujahr: ca. 2016, Neupreis: ca. 5.000,--) im Wert von EUR 2.000,--- eine Küche im OG mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten (Baujahr: ca. 2016, Neupreis: ca. 3.000,00) im Wert von EUR 1.200,--4) Mit rechtskräftigem Beschluss vom 05.05.2025 wurden die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen abgeändert und das geringste Gebot wie folgt festgesetzt: EUR 200.000,--5) Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.