Beschreibung
Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 466 KG 63348 Pack besteht aus dem Grundstück 655/6 und befindet sich in der Gemeinde Hirschegg-Pack. Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Pack 356a“ vom Ortszentrum Pack etwa 2,9km entfernt situiert. Die Autobahnauffahrt Modriach zur A2 Süd Autobahn befindet sich in einer Entfernung von etwa 3,7km. Das Grundstück liegt direkt am Packer Stausee, nur durch den Stauseewinkelweg getrennt. Die Ferienwohnlage kann als gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als durchschnittlich beschrieben werden.Die üblichen Nahversorger sind einige Kilometer entfernt mit einem Fahrzeug erreichbar.Die Liegenschaft weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 659m² auf, hat eine unregelmäßige Grundstücksform und befindet sich in einer Hanglage von Norden nach Süden. Die durchschnittliche Länge des Grundstückes beträgt rund 36m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 16m.Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Wohnhaus ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Grundstück ist überwiegend von bebauten Liegenschaften umgeben. Im Süden grenzt unmittelbar an die Bewertungsliegenschaft ein Weg an.Die Erschließung der Liegenschaft erfolgt über den asphaltierten, öffentlichen „Stauseewinkelweg“ - Grundstück 960. Am eigenen Grundstück gibt es eine geschotterte Zufahrt im Süden. Westlich ist ein asphaltierter Servitutsweg entlang der Grundstücksgrenze situiert.AufschließungDie Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz.HochwasserrisikozoneFür das Grundstück 655/6 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem bzw. 100-jährlichem Hochwasser vor. BodenkontaminierungEtwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.Im Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 655/6 nicht verzeichnet.FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Hirschegg-Pack ist das Bewertungsgrundstück 655/6 als Ferienwohngebiet (FW) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,5 ausgewiesen.EnergieausweisEs wurde kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vorgelegt.ObjektbestandBeschreibung Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten „Pack 356a“Für das Wohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde, der damaligen Gemeinde Pack, im Jahr 2009 die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses mit 2 Wohneinheiten erteilt. Die naturschutzrechtliche Bewilligung wurde von der Bezirkshauptmannschaft Voitsberg im Jahr 2008 behördlich erteilt. Die Benützungsbewilligung liegt nicht vor. Im Wohnhaus sind in der Natur zwei separate Wohneinheiten (Wohnung West und Wohnung Ost laut Einreichplan) untergebracht. Da am Bewertungsobjekt kein Wohnungseigentum begründet wurde, erfolgt die Bewertung als wirtschaftliche Einheit.Das in Massivbauweise errichtete sowie mit einem Satteldach in Ziegeleindeckung ausgestattete Wohnhaus ist zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.Die Wohnung West erstreckt sich über das Kellergeschoss, das Erdgeschoss und das Dachgeschoss. Der Zugang erfolgt über einen offenen Stiegenaufgang zwischen den beiden Wohnungen. Der Wohnungseingang ist im Erdgeschoss links erreichbar. Im Kellergeschoss sind eine Garage, ein WC und ein Aufenthaltsraum untergebracht. Das Kellergeschoss ist von außen ebenerdig über die Garage zugänglich und über eine Innenstiege mit dem Erdgeschoss verbunden. Die Wohnung beinhaltet im Erdgeschoss einen Windfang, einen Vorraum, ein WC und einen Wohn- Essbereich mit einer Küche. Südwestlich befindet sich ein großzügiger, überdachter Balkon aus Holz mit einer Nutzfläche von ca. 25,00m². Das Dachgeschoss ist durch eine Innenstiege begehbar. Im Dachgeschoss sind eine Galerie, eine Dusche/WC und zwei Zimmer situiert.Die Wohnung Ost erstreckt sich über das Kellergeschoss, das Erdgeschoss und das Dachgeschoss. Der Zugang erfolgt über einen offenen Stiegenaufgang zwischen den beiden Wohnungen. Der Wohnungseingang ist im Erdgeschoss rechts erreichbar. Im Kellergeschoss sind eine Garage, ein WC und ein Weinkeller untergebracht. Das Kellergeschoss ist von außen ebenerdig über die Garage zugänglich und über eine Innenstiege mit dem Erdgeschoss verbunden. Unter dem Stiegenhaus ist der Heizraum untergebracht, der von der Garage aus zugänglich ist. Die Wohnung beinhaltet im Erdgeschoss einen Windfang, einen Vorraum, ein WC und einen Wohn- Essbereich mit einer Küche. Südöstlich befindet sich ein großzügiger, überdachter Balkon aus Holz mit einer Nutzfläche von ca. 25,00m². Das Dachgeschoss ist durch eine Innenstiege begehbar. Im Dachgeschoss sind eine Galerie, eine Dusche/WC und drei Zimmer situiert.Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt durch eine Öl-Zentralheizung über eine Fußbodenheizung. In der Wohnung Ost gibt es einen Heizkörper in der Garage. Zusätzlich gibt es einen Kaminofen mit festen Brennstoffen im Wohn-/Esszimmer in der Wohnung Ost.Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen. Darüber hinaus ist eine geschotterte Fläche im Anschluss an den Stauseewinkelweg im Süden vorhanden.An Instandsetzungsarbeiten wurden gemäß Angaben in den letzten Jahren keine wesentlichen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten vorgenommen.Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan aus dem Jahr 2008 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnten diverse Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan wurden unter anderem in der Wohnung West im Kellergeschoss der Heizraum, der Lagerraum sowie der Tankraum nicht ausgeführt und stattdessen ein Aufenthaltsraum hergestellt. Anstelle des Abstellraumes wurde ein WC errichtet und eine Teilfläche in die Garage integriert. Bei der Kellerstiege gibt es einen Abschluss mit einer Tür.Im Dachgeschoss wurden die Innenwände der Zimmer verändert und das Bad verkleinert. Anstelle der Badewanne gibt es eine Dusche und die Sanitärgegenstände wurden anders installiert. In der Wohnung Ost wurde unter anderem im Kellergeschoss der Heizraum, der Lagerraum sowie der Tankraum nicht ausgeführt und stattdessen ein Weinkeller hergestellt. Anstelle des Abstellraumes wurde ein WC errichtet und eine Teilfläche in die Garage integriert. Von der Garage zum Stiegenhaus wurde eine Tür eingebaut, die Trennwand nicht errichtet und der Heizraum eingebaut. Der Metalltank für die Öllagerung befindet sich ebenfalls in diesem Raum unter dem Stiegenhaus. Im Dachgeschoss wurden die Innenwände der Zimmer verändert und das Bad verkleinert. Anstelle der Badewanne gibt es eine Dusche und die Sanitärgegenstände wurden anders installiert. Es sind drei anstatt zwei Zimmer untergebracht. Die Trennwand beim Balkon wurde nicht gebaut.Für die weiterführende Berechnung wurden die im Einreichplan angeführten Werte und Flächen herangezogen.Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus mit 2 WohneinheitenBaujahr: ca. 2009-2011Baujahr fiktiv: 2011Gesamtnutzungsdauer: 70 JahreRestnutzungsdauer: 55 JahreInstandhaltung/Sanierung: neuwertigNettonutzflächen: ca. 37,78m² (KG - West) I ca. 37,78m² (KG - Ost) I(Laut Einreichplan aus dem Jahr 2008) ca. 15,79m² (KG - Heizraum) ca. 38,79m² (EG - West) I ca. 38,79m² (EG - Ost)ca. 36,06m² (DG - West) I ca. 36,06m² (DG - Ost)Gesamtwohnnutzfläche: ca. 74,85m² (EG + DG - West)ca. 74,85m² (EG + DG - Ost)ca.149,70m²Heizung: Zentralheizung mit Öl I FußbodenheizungZusätzlich: Kaminofen im Wohn-/Esszi. Wohnung OstNaturschutzrechtl. Bewilligung Wh.: GZ: 6.0/23-2008 vom 07.07.2008Baubewilligung Wohnhaus mit 2 WE: GZ: 03/08-Baubew. vom 20.05.2009Benützungsbewilligung Wh...: nicht vorhandenZustandsnote für die Bewertung: Note 1,5 (von 1,0 – 5,0)AusstattungSämtliche Räume des Wohnhauses sind verputzt und gestrichen. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und eine Fußbodenheizung. Die Wohnräume und die Kellerräume sind mit Parkett-, oder Terracottaböden belegt. Die Sanitärräume sind verfliest.Die Innentüren sind als Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind überwiegend mit manuell zu bedienenden Rollos ausgestattet. Bei den Garagen sind elektrische Rolltore montiert.Beheizt wird das Wohnhaus durch eine Zentralheizung mittels Öl über eine Fußbodenheizung. Die Garage Ost enthält einen Heizkörper. Zusätzlich gibt es im Wohn- /Esszimmer der Wohnung Ost einen Kaminofen. In der Wohnung West ist ein Rauchrohranschluss vorhanden.Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet je Einheit ein separates WC mit einem Handwaschtisch. Im Dachgeschoss sind jeweils eine Dusche, ein WC und ein Waschtisch untergebracht. Das Kellergeschoss besitzt pro Einheit ein WC. Der Waschmaschinen- anschluss ist in der Garage Ost situiert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrischmittels Durchlauferhitzers.Die Ausstattung des Wohnhauses kann als gut bis sehr gut bezeichnet werden.Bau- und InstandhaltungszustandDer Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Wohnhauses als neuwertig beschrieben werden. Es sind dem Alter und der Nutzung übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich.Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen:Die Wand- und Bodenbeläge sind teilweise überarbeitungsbedürftig. Im Kellergeschoss der Wohnung West klemmt die WC-Tür. Die Holztür zwischen Küche und Windfang der Wohnung West ist beschädigt. Im Dachgeschoss der Wohnung Ost fehlt die Türstockverkleidung bei der Zimmertür. Darüber hinaus sind keine Mängel und Schäden augenscheinlich erkennbar. Es liegen für die diversen baulichen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vor. Die Benützungsbewilligung für das Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten fehlt. Ob die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten wurden, konnte von der zeichnenden Sachverständigen nicht überprüft werden.Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Gebäudes und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten die Note 1,5 für die Bewertung festgesetzt.AußenanlagenEs ist eine einfache bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus der Einfriedung und den geschotterten bzw. befestigten Flächen.Sonstige FeststellungenLaut Mitteilung der Gemeinde Hirschegg-Pack besteht per 08.05.2026 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 873,89.Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 466, KG 63348 Pack, herangezogen.Die zeichnende Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass die Grenzabstände des Wohnhauses - insbesondere zur nördlichen Grundstücksgrenze - gering sind. Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass für die diversen baulichen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Die Benützungsbewilligung für das Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten fehlt.3) Zubehör:Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche mit Unter- und Oberschränken in der Wohnung Ost - EG inkl. E-Geräten (Baujahr: ca. 2010) im Wert von EUR 2.500,00.4) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind nachstehende Dienstbarkeiten:C-LNr. 1 a 3397/1972 3398/1972DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren, Viehtreiben über Gst 655/6, Wasserbezug, Wasserleitung auf Gst 655/6 je für EZ 273 303b 212/2005 Übertragung der vorangehenden Eintragung (en) aus EZ 39im Wert von EUR 3.900,00C-LNr. 2 a 1319/1974DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren, Viehtreiben über Gst 655/6, Wasserbezug, Wasserleitung auf Gst 655/6 je für EZ 316b 4147/2001 Gst 659/12 weiter herrschendc 212/2005 Übertragung der vorangehenden Eintragung (en) a-b) aus EZ 39im Wert von EUR 1.950,00C-LNr. 3 a 311/1987DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren, Viehtreiben über Gst 655/6 gem Pkt "Siebentens" Schenkungs- und Erbverzichtvertrag 1986-06-13 für Gst 655/9b 212/2005 Übertragung der vorangehenden Eintragung (en) aus EZ 39im Wert von EUR 1.550,00 Der Gesamtwert der Dienstbarkeiten von EUR 7.400,-- wurde vom Schätzwert abgezogen.