Beschreibung
1) Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 106 KG 63340 Modriach besteht aus den Grundstücken 70/10 sowie 85/6 und befindet sich in der Marktgemeinde Edelschrott. Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Modriach 110“ vom Ortszentrum Modriach etwa 300m und vom Ortszentrum Edelschrott etwa 15,5km entfernt situiert. Der Packer Stausee liegt in der näheren Umgebung der Bewertungsgrundstücke. Die Wohnlage kann als mittelmäßig bis durchschnittlich bezeichnet werden, die Verkehrslage kann ebenfalls als mittelmäßig bis durchschnittlich beschrieben werden. Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über das asphaltierte Grundstück 402/2, „Rössltoniweg“ - öffentliches Gut, und anschließend über den geschotterten Privatweg, Grundstück 85/5, EZ 4. Diesbezüglich ist die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.Am eigenen Grundstück ist die Zufahrt asphaltiert.Die üblichen Nahversorger sind einige Kilometer entfernt mit einem Fahrzeug erreichbar.Die Liegenschaft weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 817m² auf, hat eine annähernd trapezförmige Grundstücksform und befindet sich in einer Hanglage von Südwesten nach Nordosten. Die durchschnittliche Länge des Grundstückes beträgt rund 32m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 25m.Auf der Liegenschaft wurde ein Einfamilienwohnhaus mit einem überdachten Abstellplatz errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Einfamilienwohnhaus ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Nordwesten grenzt unmittelbar an die Bewertungsliegenschaft eine bebaute Liegenschaft an. Das Grundstück ist an drei Seiten von Straßen umgeben.AufschließungDie Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz.HochwasserrisikozoneFür die Grundstücke 70/10 sowie 85/6 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem bzw. 100-jährlichem Hochwasser vor.BodenkontaminierungEtwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keineBerücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen. Im Altlastenatlas sind die Bewertungsgrundstücke 70/10 sowie 85/6 nicht verzeichnet.EinheitswertDer Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz und wurde daher nicht erhoben.FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Edelschrott sind die Bewertungsgrundstücke 70/10 sowie 85/6 als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,4 ausgewiesen.ObjektbestandBeschreibung Einfamilienwohnhaus mit überdachtem Abstellplatz „Modriach 110“Für das gegenständliche Einfamilienwohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde, der damaligen Gemeinde Modriach, im Jahr 2004 die Baubewilligung für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit überdachtem Abstellplatz erteilt. Die naturschutzrechtliche Bewilligung erfolgte durch die Bezirkshauptmannschaft Voitsberg ebenfalls im Jahr 2004. Die Benützungsbewilligung wurde im Jahr 2005 ausgestellt.Das in Holzriegelbauweise errichtete sowie mit einem Satteldach in Betondachstein- eindeckung ausgestattete Einfamilienwohnhaus ist fast zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.Im massiven Kellergeschoss sind ein Vorkeller, ein Keller 1 (Technikraum), ein Keller 2, ein Keller 3 und ein Keller 4 untergebracht. Das Kellergeschoss ist über eine Innenstiege zugänglich.Der Hauseingang im Erdgeschoss ist über eine überdachte Außenstiege auf der Nordwestseite erreichbar. Das Erdgeschoss beinhaltet einen Vorraum, eine Garderobe, eine Dusche/WC, eine Küche und ein Wohn-/Esszimmer. Darüber hinaus verfügt das Erdgeschoss über einen Wintergarten aus einer Holz-/Glaskonstruktion und einer Terrasse auf der Nordostseite.Im Dachgeschoss sind ein Flur, ein Bad/WC, ein Zimmer 1, ein Zimmer 2 und ein Schlafzimmer situiert. Auf der Nordostseite und auf der Südostseite gibt es je einen Balkon.Die Beheizung des Einfamilienwohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mit einer Wärmepumpe mittels Erdwärme über eine Fußbodenheizung. Zusätzlich gibt es einen Kachelofen aus Stein mit festen Brennstoffen im Wohn-/Esszimmer.Die Zubehörfläche ist teilweise mit einem Lebendzaun eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen. Darüber hinaus sind ein asphaltierter, überdachter Abstellplatz mit einer Nutzfläche von ca. 38,50m² und zwei angrenzende Geräteräume mit einer Nutzfläche von ca. 14,00m² in Holzkonstruktionsbauweise vorhanden. Die Dacheindeckung besteht aus einem Pultdach mit einer Folie. Des Weiteren befinden sich Böschungen, Außenstiegen, eine Terrasse und diverse befestigte Flächen am Bewertungsgrundstück.An Instandsetzungsarbeiten wurden gemäß Angaben folgende Maßnahmen vorgenommen:Ungefähr im Jahr 2023 wurde eine Fassadenfärbelung inklusive Anstreicherarbeiten derHolzteile vorgenommen.Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan aus dem Jahr 2003 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnten geringfügige Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan wurden unter anderem im Kellergeschoss der Keller 1 als Technikraum ausgeführt und die Innenwand zwischen Keller 1 und Keller 4 versetzt. Im Dachgeschoss wurde der Abstellraum ins Bad integriert und dort ein WC installiert. Die schräge Wand zum Schlafzimmer wurde gerade errichtet. Der nordostseitige Balkon wurde geringfügig vergrößert. Der Geräteraum beim überdachten Abstellplatz wurde in zwei Räume geteilt.Für die weiterführende Berechnung wurden die im Einreichplan angeführten Werte und Flächen herangezogen.Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand EinfamilienwohnhausBaujahr: 2001 - 2005Baujahr fiktiv: 2006Gesamtnutzungsdauer: 70 JahreRestnutzungsdauer: 50 JahreInstandhaltung/Sanierung: neuwertig2023: FassadenfärbelungAnstreicherarbeiten der HolzteileNettonutzflächen: ca. 73,41m² (KG)(Laut Einreichplan aus dem Jahr 2003) ca. 84,97m² (EG) I ca. 52,50m² (EG – überd. AP, Geräter.)ca. 64,75m² (DG)Gesamtwohnnutzfläche: ca. 149,72m² (EG + DG)Heizung: Zentralheizung mit Wärmepumpe/ErdwärmeFußbodenheizungZusätzlich: Kachelofen im Wohn-/EsszimmerNaturschutzrechtl. Bewilligung Efh.: GZ: 6.0/5/04 vom 25.02.2004Baubewilligung Einfamilienwohnhaus: GZ: Ver-1/2003 vom 05.04.2004Benützungsbewilligung Efh.: GZ: BES_BE-1/2003 vom 30.06.2005Zustandsnote für die Bewertung: Note 1,5 (von 1,0 – 5,0)AusstattungSämtliche Räume des Einfamilienwohnhauses sind verputzt und gestrichen. Die Decken sind vereinzelt mit Holzverschalungen verkleidet. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und eine Fußbodenheizung. Die Kellerräume sowie die Wohnräume sind mit Parkett-, oder Terracottaböden belegt. Die Sanitärräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff. An der südwestseitigen Fassade ist eine SAT-Schüssel montiert.Beheizt wird das Einfamilienwohnhaus durch eine Zentralheizung mittels Wärmepumpe mit Erdwärme über eine Fußbodenheizung. Zusätzlich gibt es im Wohn-/Esszimmer einen Kachelofen.Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet eine Dusche, einen Waschtisch und ein WC. Im Dachgeschoss ist ein Bad mit einem Whirlpool, einer Dusche, einem Waschtisch und einem WC untergebracht. Der Waschmaschinenanschluss ist im Keller 2 situiert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch mittels Boilers.Die Ausstattung des Einfamilienwohnhauses kann als gut bis sehr gut bezeichnet werden.Bau- und InstandhaltungszustandDer Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Einfamilienwohnhauses mit überdachtem Abstellplatz als neuwertig beschrieben werden. Es sind dem Alter und der Nutzung übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich.Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen:Die Wand- und Bodenbeläge sind teilweise überarbeitungsbedürftig. Im Keller 4 ist ein ehemaliger Wasserschaden im Eckbereich der Wände sichtbar. Darüber hinaus sind keine Mängel und Schäden augenscheinlich erkennbar.Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Gebäudes und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Einfamilienwohnhaus mit überdachtem Abstellplatz die Note 1,5 für die Bewertung festgesetzt.Nutzung, SonstigesEigennutzung – die Bewertung erfolgt bestandsfrei.EnergieausweisEs liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurdeder Sachverständigen keiner übermittelt.Sonstige FeststellungenLaut Mitteilung der Marktgemeinde Edelschrott besteht per 12.01.2026 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 7.445,22.Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wurde die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 106, KG 63340 Modriach, herangezogen.Das Grundstück 70/10 wird derzeit als Grünfläche von der Liegenschaftseigentümerin benützt.2) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 1 a 3225/1964 bis 3227/1964 einverleibte DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren, Viehtreiben über Gst 70/10 für EZ 75 76 77 im Wert von EUR 2.150,--.Dieser Wert wurde vom Schätzwert abgezogen.3) Zur Liegenschaft gehören als Zubehör zwei Küchen mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten im Gesamtwert von EUR 2.600,--. a) EG: Küche mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten im Wert von EUR 2.400,-- (Baujahr: ca. 2005, Neupreis: ca. 24.000,--) b) KG: Küche mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten ohne Geschirrspüler im Wert von EUR 200,-- (Baujahr: ca. 2010, Neupreis: ca. 1.700,--)4) Mit rechtskräftigem Beschluss vom 22.4.2026 wurden die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen abgeändert, sodass das geringste Gebot EUR 334.837,50 beträgt.