Beschreibung
1) Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 168 KG 63314 Gradenberg umfasst das Grundstück .36/2 im Gesamtausmaß von 380m² (laut Grundbuchsauszug).Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Judenburgerstraße 117“ (Anmerkung: Laut Angaben gegenüber der Sachverständigen gibt es die Orientierungsnummer Judenburgerstraße 117a in der Natur nicht) in der Stadtgemeinde Köflach situiert und liegt rund 2,2km vom Rathausplatz Köflach entfernt. Die Wohnlage kann als mittelmäßig bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als durchschnittlich beschrieben werden. Im Westen ist das baubehördlich gesperrte Nachbarhaus „Judenburgerstraße 115“ – die Weinkellerei „Felsenkeller“ - direkt angebaut und anschließend grenzen unmittelbar steile Waldflächen an. Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die asphaltierte B77 – Gaberl Straße, Grundstück 314 – öffentliches Gut. Am eigenen Grundstück ist eine asphaltierte Zufahrt zur Garage vorhanden.Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar.Die Liegenschaft hat eine annähernd trapezförmige Grundstücksform und befindet sich in einer leichten Hanglage von Westen nach Osten. Die durchschnittliche Länge des Grundstückes beträgt rund 34m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 11m. Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus (ehemalige Fleischhauerei) und eine Garage errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Wohnhaus ist teilweise unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Garage ist erdgeschossig und nördlich des Wohnhauses situiert.Die Zufahrt bzw. der Zugang erfolgt über die öffentliche, asphaltierte Gaberl Straße. AufschließungDie Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz.Laut Angaben wurde der Strom vom Elektro-Versorgungsunternehmen abgedreht.FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Köflach ist das Bewertungsgrundstück .36/2 als Freiland mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung (LF) mit ausgewiesen. Der westliche Teil der Liegenschaft befindet sich in einer durch Steinschlag gefährdeten Fläche (ST). Darüber hinaus liegt das Grundstück teilweise im Hochwassergefährdungsbereich HQ 100.Aufgrund der vorhandenen Bebauung wurde die Grundstücksgröße von 380m² als Bauland bewertet.BodenkontaminierungEtwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.Im Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück .36/2 nicht verzeichnet.HochwasserrisikozoneFür das Grundstück .36/2 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaft teilweise eine Gefährdung für Überflutung bei 100-jährlichem Hochwasser vor.ObjektbestandBeschreibung Wohnhaus (ehemalige Fleischhauerei) und Garage „Judenburgerstraße 117“Das ursprüngliche Erbauungsdatum ist nicht bekannt. Für das Objekt wurde von der Bezirkshauptmannschaft Voitsberg im Jahr 1949 die Baubewilligung für einen Umbau des bestehenden Eiskellers in einen Fleischhauereibetrieb im Kellergeschoss sowie im Erdgeschoss und für eine Aufstockung eines Obergeschosses mit einer Betriebswohnung erteilt. Das Dachgeschoss als Dachboden inklusive einer Dachterrasse ist ebenso in der Baubewilligung im Jahr 1949 angeführt. Die Benützungsbewilligung liegt nicht vor. Im Jahr 2025 wurde vom Bauamt Köflach eine Baubewilligung für den Einbau einer Pelletszentralheizungsanlage ausgestellt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung ist nicht vorhanden. Darüber hinaus liegen ein Befund sowie ein Gutachten über eine baubehördliche Überprüfung, ein Bescheid über Baugebrechen und ein Bescheid über ein Heizverbot bei der Stadtgemeinde Köflach aus dem Jahr 2025 vor.Das in Massivbauweise errichtete sowie mit einem Satteldach in Eternitschablonen- eindeckung ausgestattete Wohnhaus ist teilweise unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Der Spitzboden ist über eine Dachbodeneinschubtreppe begehbar. Für den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken liegen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung beim Bauamt vor. Das Erdgeschoss wird gerade zu Wohnzwecken umgebaut.Das Garagengebäude besitzt ein Erdgeschoss und wurde in Massivbaubauweise hergestellt sowie mit einer Betondecke als Flachdach versehen. Es gibt keine Bau- bzw. Benützungsbewilligung für das Gebäude. Das Baujahr ist ebenfalls unbekannt.Das Kellergeschoss ist über eine innenliegende Betonstiege erreichbar und beinhaltet einenVorraum, einen Kellerraum, einen Heizraum und einen Pelletslagerraum.Das Erdgeschoss ist ebenerdig im Süden begehbar und wird gerade saniert. Im Erdgeschoss sind zwei Vorräume, ein Stiegenhaus, ein Bad/WC und vier Räume untergebracht. Ein weiterer von außen zugänglicher Raum ist südseitig situiert.Der Hauseingang im Obergeschoss befindet sich auf der Nordseite und ist über eine Außenstiege zugänglich. Das Obergeschoss besitzt drei Vorräume, einen Waschraum, eineKüche, ein Bad/WC und vier Zimmer.Das Dachgeschoss ist über das Stiegenhaus begehbar. Im Dachgeschoss sind ein Vorraum,ein Bad/WC, ein Wohnzimmer und zwei Zimmer untergebracht. Südseitig ist eineDachterrasse situiert.Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mit Pellets über Heizkörper. Derzeit besteht ein Heizverbot. Zusätzlich gibt es einen Kaminofen mit festen Brennstoffen im Dachgeschoss.Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus befestigten bzw. asphaltierten Flächen und der Außenstiege. Die Garage ist erdgeschossig, hat eine Nutzfläche von ca. 25,00m² und ist mit einem betonierten Flachdach ausgestattet.Die Garage ist umfangreich instandsetzungsbedürftig und weist aufgrund des Bau-und Erhaltungszustandes keinen Zeitwert mehr auf.An Instandsetzungsarbeiten wurden laut Parteienangaben folgende Maßnahmen durchgeführt: Etwa im Jahr 2010 wurden neue Kunststofffenster samt teilweise manuell zu bedienenden Rollos eingebaut. Ungefähr in den Jahren 2019 bis 2025 wurden im Obergeschoss die Hauseingangstür in Kunststoff erneuert, die Fußböden mit Fliesen, Vinyl, bzw. Laminat neu belegt, teilweise die Fußbodenkonstruktionen ersetzt, die Türstöcke sowie die Türblätter fallweise gestrichen, Malerarbeiten an den Decken und Wänden durchgeführt, die Elektro-, Wasser-, sowie Abflussleitungen ausgetauscht und der Elektro-Verteilerkasten installiert.Im Dachgeschoss wurden im selben Zeitraum die Dachterrassentür in Kunststoff samt elektrischer Rollos eingebaut, die Türstöcke sowie die Türblätter fallweise gestrichen, Malerarbeiten an den Decken und Wänden durchgeführt, die Elektro-, Wasser-, sowie Abflussleitungen ausgetauscht, der Elektro-Verteilerkasten installiert, das Bad/WC saniert und neue Sanitärgegenstände montiert.Die Heizung wurde auf Pellets umgestellt und es wurden ein Pelletslagerraum errichtet, ein Edelstahlrohr im Kamin eingezogen, die Heizkörper erneuert, die Heizungsleitungen als Aufputz-Leitungen verlegt und ein neuer Pufferspeicher sowie ein Boiler installiert.Das Erdgeschoss wird gerade umgebaut bzw. saniert.Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Grundriss des Obergeschosses aus dem Jahr 1949 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert. Es konnten diverse Abweichungen im Innenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan ist das WC als Waschraum ausgeführt, die Speis wurde ins Bad integriert und ein WC installiert. Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Bei der Baubehörde gibt es nur einen Grundriss vom Obergeschoss sowie eine Nutzflächenaufstellung vom Obergeschoss und keine weiteren Pläne. Die genehmigte Fleischhauerei im Erdgeschoss gibt es nicht mehr. Das gesamte Gebäude wird als Wohnhaus verwendet. Nach Auskunft der Gemeinde erfolgte keine Feststellung des rechtmäßigen Bestandes. Aus den Unterlagen im Bauakt geht nicht hervor, ob das gesamte Haus für Wohnzwecke genutzt werden darf. Das ausgebaute Dachgeschoss wird im Befund und Gutachten bei der baubehördlichen Überprüfung vom 23.4.2025 trotz Begehung nicht erwähnt.Für die weiterführende Berechnung wurden die in der Nutzflächenaufstellung vom Obergeschoss angeführten Werte und Flächen und der Grundriss des Obergeschosses als Grundlage herangezogen.Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus und GarageUrsprüngliches Baujahr: unbekanntUmbau, Aufstockung: 1949Baujahr fiktiv: 1981Gesamtnutzungsdauer: 70 JahreRestnutzungsdauer: 25 JahreInstandhaltung/Sanierung: reparatur- und instandhaltungsbedürftig2010: Montage Kunststofffenster samt Rollos2019-2025:Obergeschoss:Einbau Hauseingangstür KunststoffFußböden: Fliesen, Vinyl, Laminat, teilw. KonstruktionMaler – u. Anstreicherarbeiten: Türstöcke, Türblätter,Wände, DeckenElektro-, Wasser-, Abflussleitungen, E-Verteiler erneuertDachgeschoss:Einbau Dachterrassentür in Kunststoff samt elektr. RollosMaler – u. Anstreicherarbeiten: Türstöcke, Türblätter,Wände, DeckenElektro-, Wasser-, Abflussleitungen, E-Verteiler erneuertSanierung Bad/WC inkl. SanitärgegenständeHeizung: Umstellung auf Pellets, Pelletslagerraum,Einzug Edelstahlrohr im Kamin, Heizkörper neu,Leitungen Aufputz-Verlegung, Installation Pufferspeicher,BoilerErdgeschoss:derzeit im Umbau und SanierungszustandNettonutzflächen: ca. 50,40m² (KG)(Laut Grundriss OG aus dem Jahr 1949 ca. 97,24m² (EG) bzw. Nutzflächenaufstellung) ca. 97,24m² (OG)ca. 65,34m² (DG)Gesamtwohnnutzfläche: ca. 259,82m² (EG + OG + DG)Heizung: Zentralheizung mit Pellets I HeizkörperZusätzlich: Kaminofen im Dachgeschossaktuell: HeizverbotBaubewilligung Umbau, Aufstockung: GZ: 4 Po 3/4 vom 07.09.1949Benützungsbewilligung Umbau, A.: nicht vorhandenBaubewilligung Pelletszentralheizung: GZ: BA 131-93-11 B 11/1-2025 Os/Gal vom 01.04.2025Benützungsbewilligung Pelletsz.: nicht vorhandenBaugebrechen: GZ: BA 131-93-11 D/2253/2025 Os vom 14.5.2025Heizverbot: GZ: BA 131-93-11 B 17/1-2025 Os/Gal vom 15.12.2025Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0)AusstattungDie Räume des Wohnhauses (ehemalige Fleischhauerei) sind verputzt und gestrichen. An den Decken und Wänden sind fallweise Holzverschalungen angebracht. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und Heizkörper. Die Wohnräume verfügen über Vinyl-, Fliesen- und Laminatböden. Die Sanitärräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind teils mit manuell bedienbaren Rollos ausgestattet. Die Dachterrassentür verfügt über elektrische Rollos. Die Dachflächenfenster und ein Fenster im Dachgeschoss sind in Holz ausgeführt. An der südseitigen Fassade ist eine SAT-Schüssel montiert.Beheizt wird das Wohnhaus durch eine Zentralheizung mit Pellets über Heizkörper. Ein Kaminofen ist im Dachgeschoss situiert.Die Sanitärausstattung im Dachgeschoss beinhaltet eine Badewanne, einen Waschtisch und ein WC. Es gibt keine Waschmaschinenanschluss. Das Bad im Obergeschoss befindet sich im Rohbauzustand. Die Warmwasseraufbereitung ist mit der Heizung kombiniert.Die Ausstattung des Wohnhauses (ehemalige Fleischhauerei) kann als einfach bezeichnetwerden.Bau- und InstandhaltungszustandDer Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des Obergeschosses und des Dachgeschosses als normal erhalten beschrieben werden. Es sind dem Alter und der Nutzung übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich. Das Kellergeschoss und das Erdgeschoss können als reparatur- und instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden.Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen:Die Wand- und Bodenbeläge sind vereinzelt überarbeitungsbedürftig. Im Kellergeschoss ist teilweise Feuchtigkeit an den Wänden vorhanden. Im Obergeschoss – unter der Dachterrasse, sind Feuchtigkeitsschäden an den Wänden augenscheinlich erkennbar. Vereinzelt fehlen die Beleuchtungskörper. Das Bad/WC im Obergeschoss befindet sich im Rohbauzustand. Es gibt keinen Waschmaschinenanschluss. Aufgrund der derzeitigen Baustelle im Erdgeschoss sind Fertigstellungsarbeiten im Innenbereich sowie im Außenbereich erforderlich. Generell sind keine zeitgemäßen Dämmungen vorhanden. Im Dachterrassenbereich sind umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich. Die alten Dachflächenfenster und das Holzfenster sind erneuerungsbedürftig. Derzeit gibt es keinen Strom aufgrund von elektrischen Mängeln und ein aufrechtes Heizverbot. Es liegen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung für die diversen baulichen Änderungen vor. Das unmittelbar angebaute Nachbarhaus „Judenburgerstraße 115“ ist baubehördlich gesperrt.Der Instandhaltungsrückstau wurde durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Gebäudes und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Wohnhaus (ehemalige Fleischhauerei) die Note 3,0 für die Bewertung festgesetzt.EnergieausweisEs liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde der Sachverständigen keiner übermittelt.Sonstige FeststellungenGemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Köflach besteht per 18.02.2026 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 173,50.Die zeichnende Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Bei der Baubehörde gibt es nur einen Grundriss vom Obergeschoss und keine weiteren Pläne. Die genehmigte Fleischhauerei im Erdgeschoss gibt es nicht mehr. Das gesamte Gebäude wird als Wohnhaus verwendet. Nach Auskunft der Gemeinde erfolgte keine Feststellung des rechtmäßigen Bestandes. Aus den Unterlagen im Bauakt geht nicht hervor, ob das gesamte Haus für Wohnzwecke genutzt werden darf. Das ausgebaute Dachgeschoss wird im Befund und Gutachten bei der baubehördlichen Überprüfung vom 23.04.2025 trotz Begehung nicht erwähnt.Die Liegenschaft befindet sich direkt neben der B77 – Gaberl Straße, wodurch Lärmimmissionen gegeben sind.Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 168 KG 63314 Gradenberg herangezogen.2) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten sind im Grundbuch nicht ersichtlich. 3) Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten (Baujahr ca. 2019, Neupreis ca. € 13.000,--) im Wert von EUR 3.900,--