Beschreibung
Grundstück – GST-NR. 168/21Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme stellt sich die gegenständliche Grundstücksfläche überwiegend als unbebaut und brachliegend dar. Nach dem Abbruch der vormals vorhandenen Gebäude wurde das Grundstück nicht mehr gärtnerisch bzw. baulich gestaltet. Der Bewertungsgegenstand (GST-NR. 168/21) umfasst 1.007 m² und weist diverse bauliche Anlagen (Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Bauprovisorien udglm.) auf.Das Grundstück befindet sich in einem durch Wohnnutzung geprägten Siedlungsbereich und ist laut Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen. Die Umgebung ist durch Einfamilienhäuser, kleinere Nebengebäude, Hausgärten, Einfriedungen und private Zufahrtsflächen charakterisiert. Die Abmessungen betragen im Mittel ca. 22 m × 46 m; die Seehöhe liegt bei ca. 357–360 m. Die Liegenschaft ist im östlichen Bereich, straßenseitig bzw. über eine Zufahrts- bzw. Vorplatzfläche erreichbar. Im Bereich der Zufahrt und der Grundstücksgrenze sind befestigte Flächen vorhanden welche teilweise Alterungs-, Abnützungs- und Bewuchserscheinungen aufweisen.Die Grundstücksfläche selbst zeigt sich zum Zeitpunkt der Befundaufnahme in einem ungepflegten und stark verwachsenen Zustand. Es bestehen ausgedehnte Gras-, Kraut- und Strauchbestände, Efeubewuchs, vereinzelt jüngerer Gehölzaufwuchs sowie ältere Bäume und Sträucher. Teilbereiche sind durch den Bewuchs nur eingeschränkt einsehbar und begehbar. Die tatsächliche Grundstücksgrenze konnte im Zuge der rein augenscheinlichen Befundaufnahme nicht in allen Bereichen zweifelsfrei nachvollzogen werden; eine Vermessung oder Grenzfeststellung war nicht Gegenstand der Befundaufnahme.Im Bereich der ehemaligen Bebauung bzw. der früheren baulichen Nutzung sind Reste befestigter Flächen, Beton- bzw. Plattenbeläge, Einfassungen, Sockel- und Fundamentreste, kleinere Mauer- bzw. Randsteine sowie sonstige bauliche Reststrukturen vorhanden. Weiters waren einzelne lose gelagerte Bauteile, Holz- und Metallteile, Zaun- bzw. Absperrelemente, Rohre, Kunststoffteile sowie sonstige Ablagerungen vorhanden. Eine geordnete Humusierung und Begrünung sämtlicher ehemaliger Abbruch- bzw. Baubereiche konnte aus dem äußeren Augenschein nicht festgestellt werden.Auf der Liegenschaft bzw. im Nahbereich der Liegenschaft befinden sich Einfriedungen unterschiedlicher Art und unterschiedlichen Zustandes, darunter Maschendrahtzäune, provisorische Absperrungen, Zaunreste und teilweise beschädigte bzw. überwachsene Zaunabschnitte. Die Beurteilung, ob sämtliche Zäune, Mauern, Böschungen, Randsteine und sonstigen Einfriedungen lage- und eigentumsrechtlich korrekt situiert sind, war im Rahmen der Befundaufnahme nicht möglich; allfällige Abweichungen gehen in die Risikosphäre des Erstehers über.Das Gelände weist Niveauunterschiede bzw. Geländesprünge auf. In Teilbereichen sind Böschungen, Randbefestigungen, Stützelemente oder Geländeabfangungen vorhanden. Die Oberfläche ist nicht durchgehend eben und weist je nach Teilbereich Bewuchs, Verdichtungen, befestigte Restflächen und unregelmäßige Bodenverhältnisse auf. Aufgrund des vorhandenen Bewuchses und der nicht freigelegten Oberfläche können allfällige unterirdische Bauteile, Fundamente, Leitungen, Schächte, verfüllte Keller- oder Baugrubenbereiche, Auffüllungen oder sonstige Einbauten nicht ausgeschlossen werden.Im Bereich des Grundstücks sind einzelne technische bzw. infrastrukturelle Einbauten erkennbar, insbesondere ein Schachtdeckel bzw. eine Abdeckung sowie oberirdische Leitungsführungen bzw. Masten im Umfeld. Ob und in welchem Umfang noch aktive oder stillgelegte Versorgungsleitungen, Kanalanschlüsse, Wasserleitungen, Stromleitungen, Brunnenanlagen, alte Hausanschlüsse oder sonstige technische Einrichtungen vorhanden sind, konnte im Zuge der augenscheinlichen Besichtigung nicht verifiziert werden.Der gegenwärtige Naturstand kann insgesamt als nicht vollständig bereinigte, verwachsene und teilweise ungeordnete Grundstücksfläche nach früherer baulicher Nutzung bzw. nach Abbruchmaßnahmen beschrieben werden. Die Liegenschaft weist nicht den Zustand eines vollständig geräumten, ebenen, baureif vorbereiteten und uneingeschränkt sofort bebaubaren Bauplatzes auf. Vielmehr werden vor einer allfälligen Neubebauung bzw. geordneten Nutzung voraussichtlich Räumungs-, Freischneide-, Entsorgungs-, Planierungs- und gegebenenfalls ergänzende Prüfmaßnahmen hinsichtlich Untergrund, Leitungen, Fundamentresten und Abbruchvollständigkeit erforderlich sein.Hinweis zur vorliegenden Abbruchbewilligung / AuflagenrisikoIm Zuge der Befundaufnahme wurde Einsicht in den Abbruchbewilligungsbescheid der Gemeinde Seiersberg-Pirka, GZ: 131-91/0/1390-48/46, vom 10.05.2021, genommen. Mit diesem Bescheid wurde aufgrund des Ansuchens vom 17. Februar 2021 die Bewilligung für den Abbruch eines unterkellerten Einfamilienwohnhauses auf der Liegenschaft 8054 Seiersberg-Pirka, Packer Straße 48, auf dem Bauplatz bestehend (damals) aus den Grundstücken Nr. 168/21 und .172, EZ 963, KG Pirka-Eggenberg, sowie für den Abbruch eines Einfamilienwohnhauses in 8054 Seiersberg-Pirka, Packer Straße 48a, auf dem Bauplatz bestehend aus den Grundstücken Nr. 168/10, EZ 441, und Nr. 168/21, EZ 963, KG Pirka-Eggenberg, unter Bezugnahme auf die Niederschrift vom 06. April 2021 erteilt.Der Bescheid enthält mehrere bautechnische Auflagen und allgemeine Vorschreibungen. Hervorzuheben sind insbesondere die Verpflichtung zur schriftlichen Anzeige des Beginns der Abbrucharbeiten beim Gemeindeamt, die Durchführung der Arbeiten durch einen befugten Bauunternehmer unter Einhaltung der erforderlichen Sicherungsvorkehrungen, die Vermeidung vermeidbarer Staub- und Lärmentwicklung, die zeitgerechte Verständigung der Leitungsinhaber zur ordnungsgemäßen Stilllegung bzw. Entfernung vorhandener Versorgungsanschlüsse.Weiters wird die ordnungsgemäße Behandlung stillgelegter Kanalgrundleitungen, der Abbruch bis Fundamentunterkante bzw. bei Unterkellerung bis Kellerfußboden, die Auffüllung des Kellers bzw. der Baugrube mit entsprechend einwandfreiem Material sowie die Humusierung und Begrünung nicht weiter baulich verwendeter Abbruchstellen vorgeschrieben. Darüber hinaus wurden die Einhaltung der Recycling-Baustoffverordnung für die Entsorgung des Abbruchmaterials sowie die Vorlage eines Berichtes über die ordnungsgemäße Verwertung bzw. Entsorgung der angefallenen Abfälle und über die vollständige Erfüllung der vorgeschriebenen Auflagen vorgeschrieben.Eine abschließende bautechnische oder behördliche Überprüfung, ob sämtliche im Abbruchbewilligungsbescheid vorgeschriebene Auflagen tatsächlich vollständig und ordnungsgemäß erfüllt wurden, war im Rahmen der gegenständlichen Befundaufnahme nicht möglich und wurde auch nicht gesondert nachgewiesen. Insbesondere lagen dem gefertigten Sachverständigen keine vollständigen Nachweise über eine allfällige Abschlussmeldung, Entsorgungsnachweise, Stilllegungsbestätigungen der Versorgungsleitungen, Nachweise über die fachgerechte Verfüllung von Kellerbereichen bzw. Baugruben oder sonstige behördliche Endbestätigungen vor.Das Gutachten erfolgt daher auf Grundlage des augenscheinlichen Zustandes und der vorliegenden Unterlagen. Allfällige öffentlich-rechtliche, bautechnische, abfallrechtliche oder sonstige Verpflichtungen, Kosten oder Risiken, die aus einer nicht, nicht vollständig oder nicht ordnungsgemäß erfolgten Erfüllung der Auflagen des Abbruchbewilligungsbescheides resultieren, konnten wertmäßig nicht gesondert verifiziert werden. Diese Umstände stellen ein vom Sachverständigen nicht abschließend überprüfbares Risiko dar und gehen, soweit sie nicht bereits behördlich erledigt oder anderweitig bereinigt sind, in die Risikosphäre des Erwerbers bzw. im gerichtlichen Verwertungsverfahren des Erstehers über.Für die Verkehrswertermittlung wird daher ausdrücklich festgehalten, dass aus dem Vorliegen der Abbruchbewilligung allein nicht zwingend auf die vollständige, mängelfreie und behördlich abgeschlossene Erfüllung sämtlicher Auflagen geschlossen werden kann.