Beschreibung
1) Beschreibung der Liegenschaft:Die Liegenschaft EZ 1039 KG 63369 Voitsberg besteht aus dem Grundstück 403/4 und befindet sich in der Stadtgemeinde Voitsberg. Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Grazer Vorstadt 13“ situiert. Das Rathaus Voitsberg liegt etwa 400m entfernt. Die Wohnlage kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als gut beschrieben werden. Westlich grenzt an das Bewertungsgrundstück 403/4 unmittelbar der Tregistbach an.Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt direkt über die asphaltierte Straße Grazer Vorstadt, Grundstück 443/3 – öffentliches Gut. Am eigenen Grundstück gibt es ebenfalls eine asphaltierte Zufahrt und gepflasterte KFZ-Abstellflächen.Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung fußläufig erreichbar.Die Liegenschaft weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 893m² auf. Sie hat eine unregelmäßige Grundstücksform und ist nahezu eben Die maximale Länge des Grundstückes beträgt rund 48m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 18m.Auf der Liegenschaft wurde ein Wohn- und Bürohaus errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Wohn- und Bürohaus ist teilweise unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss / Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Nordosten ist die Nachbarliegenschaft unmittelbar an die Bewertungsliegenschaft angebaut. Das Grundstück ist von bebauten Liegenschaften umgeben. Des Weiteren ist im Bereich der straßenseitigen, gepflasterten KFZ-Abstellflächen eine Trafostation am Grundstück situiert.AufschließungDie Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren ist ein Fernwärmeanschluss vorhanden.Darüber hinaus gibt es im Kellergeschoss eine Hebepumpe für Brauchwasser. Ob diese funktionstüchtig ist, konnte von der zeichnenden Sachverständigen nicht festgestellt werden.HochwasserrisikozoneFür das Grundstück 403/4 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Klima- und Umweltschutz, Regionen und Wasserwirtschaftteilweise eine Gefährdung für Überflutung bei 100-jährlichem Hochwasser vor.BodenkontaminierungEtwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.Im Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 403/4 nicht verzeichnet.EinheitswertDer Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz und wurde daher nicht erhoben.FlächenwidmungGemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Voitsberg ist das Bewertungsgrundstück 403/4 als Kerngebiet (KG) und Allgemeines Wohngebiet (WA) in der Immissionsschutzzone (IZ) mit einer Bebauungsdichte von 0,5 – 1,0 ausgewiesen.Die Liegenschaft liegt im Bergbaugebiet. Darüber hinaus befindet sich die Liegenschaft teilweise im Hochwassergefährdungsbereich (HW).ObjektbestandBeschreibung Wohn- und Bürohaus „Grazer Vorstadt 13“Das ursprüngliche Erbauungsdatum des Wohn- und Bürohauses ist der zuständigen Baubehörde, der Stadtgemeinde Voitsberg, nicht bekannt. Laut Parteienangaben wurde das Gebäude um 1960 erbaut. Für das gegenständliche Wohn- und Bürohaus wurde von der zuständigen Baubehörde im Jahr 1966 die Baubewilligung für den Einbau einer Ölfeuerungsanlage erteilt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1967 ausgestellt. Des Weiteren wurde im Jahr 2021 das meldepflichtige Vorhaben für die Errichtung einer Stützmauer, Erneuerung einer Einfriedung an der Ost-Seite, Baustelleneinrichtung und umfassende thermische Sanierung von der Baubehörde zur Kenntnis genommen. Die zuvor genannten Arbeiten wurden jedoch in der Natur nicht ausgeführt. Zur gleichen Zeit wurde die Neustrukturierung der Wohnungen und der Abriss von nicht tragenden Wänden der Behörde mitgeteilt. Das Stadtbauamt hat diese Baumaßnahmen nicht genehmigt und auf ein notwendiges Baubewilligungsverfahren hingewiesen.Das in Ziegelmassivbauweise errichtete Wohn- und Bürohaus ist im nordseitigen Teil nicht unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Der Gebäudeteil ist mit einem Satteldach in Ziegeleindeckung ausgestattet. Der südseitige Teil ist unterkellert und beinhaltet ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein Dachgeschoss. Der Gebäudeabschnitt ist mit einem Walmdach in Ziegeleindeckung versehen. Im Kellergeschoss sind ein Vorraum, ein Fernwärmeübergaberaum und diverse Kellerabteile untergebracht. Die Kellerräume verfügen teilweise über einen Erdboden. Das Kellergeschoss ist über ein innenliegendes Stiegenhaus auf der Südostseite von außen zugänglich.Das Gebäude besitzt mehrere Hauseingänge. Da sich das gesamte Wohn- und Bürohaus derzeit im Umbau- und Sanierungszustand befindet, ist die Anzahl der Einheiten nicht genau definierbar. Laut Angaben waren vor dem Umbau 1 Ordination, 1 Büro und 9 Wohnungen, also insgesamt 11 Einheiten untergebracht.Im Erdgeschoss sind aktuell 7 Einheiten vorgesehen. Davon ist laut Parteienangaben eine bereits sanierte, bewohnbare Wohnung vorhanden. Die Wohnungseingangstür ist auf der Nordwestseite situiert.Das Dachgeschoss beinhaltet 4 Kleinwohnungen. Die Wohnungen sind über ein innenliegendes Stiegenhaus erreichbar. Der Hauseingang liegt auf der Südostseite.Das straßenseitige Obergeschoss enthält 2 Wohnungen. Das Obergeschoss ist derzeit nur über eine provisorische Metallstiege (Fremdeigentum) über eine Dachterrasse als Eingangspodest erreichbar.Das Dachgeschoss ist über eine Innenstiege vom Obergeschoss aus begehbar und beinhaltet 2 Kleinwohnungen.Bei der Befundaufnahme konnten das Kellergeschoss, das Erdgeschoss teilweise und das Dachgeschoss besichtigt werden. Das Obergeschoss und das straßenseitige Dachgeschoss konnten aufgrund der Sanierung nicht betreten werden.Die Beheizung des Wohn- und Bürohauses erfolgt über eine Zentralheizung mit Fernwärme über Heizkörper bzw. in der Wohnung 1 über eine Fußbodenheizung. Der Fernwärmeanschluss ist derzeit nicht in Betrieb.Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen sowie den asphaltierten bzw. gepflasterten Flächen.An Instandsetzungsarbeiten wurden gemäß Angaben folgende Maßnahmen vorgenommen: Ungefähr im Jahr 2018 wurde eine Sanierung der Wohnung 1 mit einer Wohnnutzfläche von ca. 62,00m² im Erdgeschoss durchgeführt. Es wurden die Wasser-, Sanitär-, und Elektroinstallationen erneuert und eine Fußbodenheizung installiert. Die Fußböden wurden mit Laminat bzw. Fliesen neu belegt. Die Wohnungseingangstür aus Alu wurde neu montiert und es wurde eine Küche eingebaut. Die Türstöcke sowie die Türblätter wurden ausgetauscht und es wurden Malerarbeiten an den Wänden und Decken ausgeführt. Die alten Fenster wurden durch neue Kunststofffenster samt elektrischen Rollos ersetzt und fallweise mit Insektenschutzgitter ausgestattet. Darüber hinaus wurde ein Boiler montiert.Das Wohn- und Bürohaus wurde großteils entkernt und wird gerade umgebaut bzw. saniert.Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Plan, der vom Eigentümer bei der Mitteilung im Jahr 2021 abgegeben wurde, stimmt mit der Natur nicht überein. Der Plan wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnten diverse Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden.Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen.Für die weiterführende Berechnung wurden die im Plan angeführten Werte als Grundlage herangezogen. Es gibt keinen Grundriss über das Kellergeschoss.Die Plandarstellung zur Mitteilung aus dem Jahr 2021 liegt zur Information dem Gutachten bei.Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohn- und BürohausBaujahr: ca. 1960Baujahr fiktiv: 1976Gesamtnutzungsdauer: 70 JahreRestnutzungsdauer: 20 JahreInstandhaltung/Sanierung: reparatur- und instandsetzungsbedürftig2018: EG: Wohnung 1: Erneuerung Wasser-, Sanitär-, und Elektroinstallationen, FußbodenheizungFußbodenbelag Laminat, Fliesen neuWohnungseingangstür Alu und Küche neuKunststofffenster samt elektr. bedienbaren RollosAustausch der Türstöcke sowie TürblätterMalerarbeiten an den Wänden und DeckenMontage Boiler2018 bis heute: Entkernung Wohn- und Bürohaus,im Umbau- und SanierungszustandNettonutzflächen: ca. 72,00m² (KG)(Lt. Planskizzen der Mitteilung aus 2021) ca. 240,00m² (EG)ca. 120,00m² / 58,00m² (DG / OG)ca. 53,00m² (DG)Gesamtnutzfläche: ca. 471,00m² (EG + DG / OG + DG)Heizung: Zentralheizung I FernwärmeHeizkörper bzw. FußbodenheizungBaubewilligung Ölfeuerungsanlage: GZ: V-803/66-153-1 vom 18.08.1966Benützungsbewilligung Ölfeuerung: GZ: V-803/66-153-1 vom 04.07.1967Mitteilung: GZ: 131/9/185/2021 vom 09.07.2021 Errichtung Stützmauer…Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0)AusstattungDas Wohn- und Bürohaus wurde großteils entkernt und wird gerade umgebaut bzw. saniert, weshalb die sanierte Wohnung 1 im Erdgeschoss laut Angaben beschrieben wird (die Wohnung war versperrt und konnte nicht besichtigt werden). Die Wohnung ist verputzt und gestrichen. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und eine Fußbodenheizung. Die Wohnräume verfügen über Laminatböden. Die Sanitärräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind mehrheitlich mit elektrisch bedienbaren Rollos ausgestattet. Die Wohnungseingangstür besteht aus Alu. An der nordostseitigen Fassade ist eine SAT-Schüssel montiert.Beheizt wird das Wohn- und Bürohaus über eine Zentralheizung mit Fernwärme über Heizkörper bzw. in der Wohnung 1 über eine Fußbodenheizung. Der Fernwärmeanschluss ist derzeit nicht in Betrieb.Die Sanitärausstattung der Wohnung 1 im Erdgeschoss beinhaltet eine Dusche, einen Waschtisch und ein WC. Bei den übrigen Einheiten sind Duschen und WC installiert, die überwiegend erneuerungsbedürftig sind. Der Waschmaschinenanschluss ist im Kellergeschoss situiert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch mittels Boiler.Die Ausstattung des Wohn- und Bürohauses kann als einfach bezeichnet werden. Bau- und InstandhaltungszustandDer Bau- und Instandhaltungszustand kann bis auf die Wohnung 1 als reparatur- und instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden.Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen:Die Wand- und Bodenbeläge im Kellergeschoss sind überarbeitungsbedürftig. An den Wänden sind augenscheinlich Feuchtigkeitsschäden und fallweise Schimmelbildung erkennbar. Im Erdgeschoss sind in der ehemaligen Ordination und in einer Wohnung Wasserschäden und fallweise Schimmelbildung augenscheinlich erkennbar. Ein paar Entfeuchtungsgeräte sind aufgestellt. Aufgrund der derzeitigen Baustelle sind umfangreiche Fertigstellungsarbeiten im Innenbereich erforderlich. Die Fassaden sind renovierungsbedürftig. Die alten Fenster sind erneuerungsbedürftig. Generell sind keine zeitgemäßen Dämmungen vorhanden. Im Dachbereich sind Sanierungsarbeiten erforderlich. Die Kamine sind schadhaft. Es liegen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung für die diversen baulichen Änderungen vor.Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Gebäudes und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Wohn- und Bürohaus die Note 3,0 für die Bewertung festgesetzt.EnergieausweisEs liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde keiner der zeichnenden Sachverständigen übermittelt.Nutzung, SonstigesDas Wohn- und Bürohaus war ursprünglich vermietet. Aufgrund des eingetretenen Leerstandes wurde mit den Umbau- und Sanierungsarbeiten begonnen. Derzeit ist das Objekt eigengenutzt und nicht vermietbar – die Bewertung erfolgt bestandsfrei.Sonstige FeststellungenGemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Voitsberg besteht per 14.01.2026 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 8.025,72.Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wurde die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 1039 KG 63369 Voitsberg Vorstadt, herangezogen.Die zeichnende Sachverständige weist darauf hin, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen.Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der bestehenden Baustelle nicht alle Einheiten besichtigt werden konnten. Insbesondere waren das Obergeschoss und das Dachgeschoss im straßenseitigen Teil nicht zugänglich. Ebenso erfolgte die Beschreibung der sanierten Wohnung laut Angaben des Eigentümers. Die bei der Befundaufnahme angeforderten Unterlagen und Fotos wurden der Sachverständigen nicht übermittelt.2) a) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten scheinen im Grundbuch nicht auf. b) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind allerdings nach dem Rang ihrer Begründung bzw. der Schaffung der Offenkundigkeit im Jahr 1997 die Dienstbarkeit Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Erneuerung der Trafostation über Gst 403/4 für Stadtwerke Voitsberg GmbH und die Dienstbarkeit Gehen und Fahren mit Fahrzeugen jeder Art über Gst 403/4 für Stadtwerke Voitsberg GmbH im Wert von EUR 1.600,-- (Dienstbarkeitsvertrag vom 30.4.1997).Im Bereich der straßenseitigen, gepflasterten Fläche ist eine Trafostation für die Stadtwerke Voitsberg situiert. Die Stadtwerke Voitsberg GmbH hat mitgeteilt, dass die Trafostation voraussichtlich im 2. Halbjahr 2026 außer Betrieb genommen und spätestens 2027 demontiert werden wird. Die 5 kV Anspeiseleitungen werden ebenfalls außer Betrieb genommen. Anstelle der Trafostation wird ein Niederspannungsverteiler errichtet werden (ca. 80x30x120 cm, ВхТхН).3) Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche im EG mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten (Baujahr: ca. 2018, Neupreis: ca. 3.500,00) im Wert von EUR 1.600,--