Beschreibung
Grundbuch: KG 63104 Lend Einlagezahl: EZ 973 hievon 522/12322-Anteile B-LNR 42 mit WE an W 10Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 2085 im Ausmaß von 466 m², davon 344 m² Bauf. (10) und 122 m² Gärten (10), hievon 522/12322-Anteile B-LNR 42 mit WE an W 10 im Haus Fröbelgasse 16, 8020 GrazIm C-Blatt ist unter LNR 4a) die Dienstbarkeit der Errichtung und des Betriebes einer Umspannstation auf Gst 2085 gem Pkt 1 3 Vertrag 1979-05-31 für Gst 646/1 EZ 256 KG Jakomini eingetragen. Aus dieser lässt sich keine Bewertungsrelevanz hinsichtlich der gegenständlichen Wohnung ableiten.Die Bewertungsliegenschaft liegt im IV. Grazer Stadtbezirk Lend im Kreuzungsbereich der Fröbelgasse mit der Austeingasse, die Verkehrslage kann als gut, die Wohnlage als durchschnittlich bezeichnet werden. Die Bewertungsliegenschaft ist annähernd rechtecksförmig konfiguriert und eben, sie wird im Südosten vom Gehsteig der Fröbelgasse, wo ein Hauseingang und ein Zugang zum kleinen Innenhof bestehen, sowie im Nordosten vom Gehsteig der Austeingasse begrenzt. Das bewertungsgegenständliche, in den 1970er-Jahren errichtete Mehrfamilienwohnhaus ist über Eck errichtet und besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie vier Obergeschossen mit insgesamt 18 Wohnungen, die Bewertungswohnung liegt im zweiten Obergeschoss.Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind in der Umgebung grundsätzlich in fußläufiger Erreichbarkeit vorhanden. Die benachbarten Liegenschaften umfassen Mehrfamilienwohnhausanlagen unterschiedlichen Errichtungszeitpunktes. Das Gebäude ist der Stadtlage entsprechend erschlossen (Strom, Wasser, Kanal). Das gegenständliche Grundstück ist im aktuellen Flächenwidmungsplan der Stadt Graz als Bauland der Kategorie „Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,6 bis 1,2 ausgewiesen, dieses liegt innerhalb des Bebauungsplanzonierungsplanes, aus dem Bombenblindgängerkataster der Stadt Graz ergibt sich, dass das gegenständliche Grundstück in der „gelben Zone“ liegt. Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Das gegenständliche Mehrfamilienwohnhaus wurde aufgrund einer Baubewilligung vom 28.01.1976 errichtet, die Benützungsbewilligung wurde mit Bescheid vom 21.05.1981 erteilt, das Baualter zum Bewertungsstichtag kann mit rund 45 Jahren angenommen werden. Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie vier Obergeschossen und entspricht hinsichtlich der Bauweise sowie Ausstattung im Wesentlichen dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des geförderten Geschosswohnbaus. Die Fassaden sind mit einem WDVS versehen und putzbeschichtet, den oberen Abschluss bildet ein Flachdach. Der Zugang in das Gebäude erfolgt über einen Hauseingang an der Fröbelgasse, die vertikale Verbindung der Geschosse erfolgt über ein eingebautes Stiegenhaus durch zweiläufige Stiegenanlagen mit Kunststeinstufen sowie durch einen Personenaufzug. Die bewertungsgegenständliche Wohnung top Nr. 10 liegt im zweiten Obergeschoss und besteht gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten aus Vorraum, Abstellraum, Bad/WC, Küche und Zimmer mit einer Nutzfläche von 47,78 m2. Weiters verfügt die Wohnung über einen Balkon und wird in Verbindung mit dieser auch ein Kellerabteil genutzt, wobei anlässlich der durchgeführten Befundaufnahmen nicht eruiert werden konnte, um welches Kellerabteil es sich dabei handelt. Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die dem Langgutachten beiliegende Handskizze verwiesen (= schematischer Grundriss – nicht maßstabgetreu). Die Belichtung der Räume erfolgt über Kunststofffensterkonstruktionen mit Isolierverglasung und Lamellenjalousien außen als Sonnenschutz, der Balkon wird über eine bauartgleiche Fenstertüre erschlossen, bei den Türen handelt es sich um Vollbautüren, welche an Stahlzargen angeschlagen sind, teilweise sind Glaslichten ausgeführt, das Türblatt zwischen Vorraum und Abstellraum ist beschädigt. Die Fußböden weisen unterschiedliche Beläge auf (Laminat/Fertigparkett, Klinker, Textilbelag), die Wandoberflächen sind verputzt und gemalt, im Sanitärraum sind Wandverfliesungen ausgeführt, die Deckenuntersichten sind grundsätzlich gemalt. Die Sanitärausstattung umfasst ein Stand-WC, eine Badewanne und ein Handwaschbecken, zur Warmwasserbereitung ist ein elektrischer Warmwasserboiler (im Abstellraum situiert) vorhanden, im Außenwandeck des Sanitärraumes sowie an der Fensterlaibung und am Fenstersturz zeigt sich eine erhebliche Schimmelbildung. Zur Beheizung sind Infrarot- bzw. Elektropaneele ersichtlich, eine Gegensprechanlage ist montiert. Der Bau- und Erhaltungszustand im Wohnungsinneren ist augenscheinlich als teilweise instandsetzungsbedürftig zu bezeichnen, jener der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann in Ansehung des Baualters als normal beschrieben werden. Die in der Wohnung vorhandene Küchenausstattung weist offensichtlich keinen Zeitwert mehr auf. An Außenanlagen ist ein kleiner, zum Teil überdeckter Innenhof vorhanden.Gemäß dem vom Mieter übermittelten Mietvertrag vom 25.03.2024 ist die gegenständliche Wohnung vermietet, der Mietzins wurde pauschal mit € 580,00 monatlich vereinbart, weiters wurde im Vertrag eine Kaution in Höhe von € 1.380,00 vereinbart. Es wird für die Bewertung angenommen, dass eine vorhandene Kaution an den Ersteher ausgefolgt wird. Bezüglich der Objektdaten wird auf die dem Langgutachten beiliegenden Unterlagen, welche von der Hausverwaltung übermittelt wurden, verwiesen. Gemäß dieser Mitteilung beträgt die Reparaturrücklage per 12/2025 nur rund € 4.700,00, welche in Ansehung des Baualters des Gebäudes als unterdimensioniert zu bezeichnen ist, sodass in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten von den Wohnungseigentümern gesondert zu finanzieren sein werden.Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 10.500,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:C-LNR 4a 9896/1979 Dienstbarkeit der Errichtung und des Betriebes einer Umspannstation auf Gst 2085 gem Pkt 1 3 Vertrag 1979-05-31 für Gst 646/1 EZ 256 KG Jakomini.Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.WICHTIGER HINWEIS:Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größeren Taschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wird Ihnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zu erscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden. Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihres Lichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.Näheres siehe Langgutachten!