Beschreibung
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 911/7 im Ausmaß von 711 m², davon 71 m² Bauf.(10) und 640 m² Gärten (10), Gst Nr 911/12 Bauf.(10) 243 m², Gst Nr 911/13 Bauf.(10) 243 m², Gst Nr 911/14 Bauf.(10) 243 m², Gst Nr 911/15 im Ausmaß von 243 m², davon 242 m² Bauf.(10) und 1 m² Bauf.(20), Gesamtfläche 1683 m², hievon je 27/5381-Anteile B-LNR 69 und 70 mit WE an W 4 im Hause Keplerstraße 108, 8020 Graz.Im C-Blatt ist unter LNR 3a) eine Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gemäß § 19 WEG intabuliert, aus welcher keine Wertbeeinflussung ableitbar ist. Die in C-LNR 37a) und 38a) verbücherten Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens bzw. der Nutzung des unter der Oberfläche befindlichen Gewölbekellers wirken sich ebenfalls nicht auf den Verkehrswert der gegenständlichen Eigentumswohnung aus; hinsichtlich des Inhaltes dieser Dienstbarkeitsvereinbarungen wird auf den beiliegenden Dienstbarkeitsvertrag (TZ 7893/2011) verwiesen.Die Bewertungsliegenschaft (Bewertungswohnung) befindet sich im IV. Grazer Stadtbezirk Lend in relativ zentraler Verkehrslage und mäßiger Wohnlage in der Keplerstraße im Nahbereich der Kreuzung mit dem Bahnhofgürtel. Bedingt durch diese verkehrsbelastete Lage ist mit entsprechenden Lärmimmissionen zu rechnen. Die Grundstücke dieser Liegenschaft sind zusammenhängend grundsätzlich länglich und – mit Ausnahme des westlichen Teils – rechtecksförmig konfiguriert sowie eben, sie werden im Süden vom Gehsteig der Keplerstraße begrenzt und sind grundsätzlich in Gehsteigflucht mit den unterkellerten, oberirdisch siebengeschossigen Wohnhäusern Keplerstraße 108, 110, 112 und 116 bebaut. Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um eine schmale Hoffläche, PKW-Abstellplätze sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden, sondern bestehen nur auf öffentlichem Gut (Zonenparkplätze). Die benachbarten Liegenschaften sind gemischt genutzt bebaut (Mehrfamilienwohnhäuser, Bürogebäude, etc.). Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind in fußläufiger Erreichbarkeit grundsätzlich vollständig vorhanden. Die Liegenschaft ist der Stadtlage entsprechend aufgeschlossen und verfügt über einen Stromanschluss, einen Anschluss an das städtische Wasserversorgungsnetz sowie einen Anschluss an den öffentlichen Kanal, weiters sind im Stiegenhaus Gasleitungen ersichtlich, ebenso Fernwärmeleitungen. Die Bewertungsgrundstücke sind im aktuellen Flächenwidmungsplan der Stadt Graz als „Kerngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen, die Grundstücke liegen innerhalb des Bebauungsplanzonierungsplanes, gemäß dem Verkehrslärmkataster im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz (Straße/Nacht) ergibt sich ein energieäquivalenter Dauerschallpegel von 55 bis 64 dB bei den zur Keplerstraße hin orientierten Wohnungen wie der Bewertungswohnung. Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Die gegenständliche Wohnhausanlage wurde zwischen 1959 und 1961 wiederaufgebaut, sodass zum Bewertungsstichtag von einem Baualter von rund 65 Jahren auszugehen ist. Die vier in gekuppelter Bauweise grundsätzlich gleichartig errichteten Wohnhäuser werden jeweils einzeln vom Gehsteig der Keplerstraße aus durch einen eigenen Hauszugang erschlossen, in den Räumlichkeiten im Erdgeschoss bestehen grundsätzlich gewerbliche bzw. geschäftliche Nutzungen, ansonsten werden die Bestände wohngenutzt, gemäß Wohnungseigentumsbegründung im Jahr 1993 bestehen im Haus Keplerstraße 108 im Erdgeschoss zwei sonstige selbstständige Räumlichkeiten und 14 Wohnungen vom ersten Obergeschoss bis zum sechsten Obergeschoss. Die Bauweise und Ausstattung der Gebäude entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des Wohnhauswiederaufbaus, die Gebäude sind massiv errichtet, die Fassaden wurden nachträglich mit einem WDVS versehen und putzbeschichtet, die Wohnungen verfügen über Balkone. Die vertikale Erschließung der einzelnen Stockwerke erfolgt über ein in jedes Gebäude eingebautes Stiegenhaus durch dreiläufige Kunststeinstiegenanlagen, weiters ist jeweils ein Personenaufzug (Liftumbau im Jahr 2025) vorhanden. Die Bewertungswohnung top Nr. 4 liegt im zweiten Obergeschoss des Hauses Keplerstraße 108 und ist in Richtung Süden zur Keplerstraße hin orientiert. Gemäß Wohnungseigentumsbegründung (Nutzwertgutachten) weist die Bewertungswohnung den folgenden räumlichen Bestand auf: Vorraum, Bad/WC, Abstellraum, Zimmer mit Kochnische und Zimmer mit einer Wohnnutzfläche von 55,26 m2; weiters verfügt die Wohnung über einen Straßenbalkon mit 6,80 m2 und über ein Kellerabteil mit 5,94 m2, welches durch Holzlattenverschlag vom Kellergang abgeteilt ist. Hinzuweisen ist darauf, dass der Abstellraum in der Wohnung im Parifizierungsplan nicht dargestellt ist, dieser ist sozusagen eine Verlängerung des Vorraumes in Richtung Außenwand und über eine Türe vom Vorraum aus erreichbar. An wesentlichen Bau- und Ausstattungsmerkmalen im Wohnungsinneren sind anzuführen: Die Belichtung der Räume erfolgt über Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie über bauartgleiche Fenstertüren, als Sonnenschutz sind Gurtzugrollläden vorhanden. Die Wohnungseingangstüre ist eine Doppeltüre mit Sicherheitsbeschlag und Zusatzschloss, im Inneren der Wohnung bestehen Vollbautüren, welche an Umfassungszargen angeschlagen sind. Die Fußböden weisen Fertigparkettbeläge bzw. Fliesenbeläge auf, die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind grundsätzlich verputzt und gemalt, im Sanitärraum sind Wandverfliesungen ausgeführt. Die Sanitärausstattung umfasst ein Handwaschbecken, eine Duschkabine, ein Stand-WC sowie einen elektrischen Warmwasserboiler, der Elektro-Verteiler ist veraltet und derzeit nicht nutzungssicher. Im ostseitigen Zimmer mit Kochnische ist ein alter Gasofen vorhanden, welcher laut Information der erstverpflichteten Partei nie in Betrieb war und dessen Funktionsfähigkeit nicht überprüft werden konnte, das westseitige Zimmer wird über ein Infrarotpaneel elektrisch beheizt. Im Stiegenhaus sind Fernwärmeleitungen ersichtlich. Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann in Hinblick auf das Baualter als durchschnittlich bezeichnet werden, bei der Wohnung selbst zeigt sich ein teilweise rückgestauter Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarf, der Fußbodenbelag im westseitigen Zimmer ist stärker in Anspruch genommen, der bestehende E-Verteiler müsste ertüchtigt werden, der Warmwasserboiler im Sanitärraum soll nicht mehr voll funktionsfähig sein, weiters wäre eine zeitgemäße Beheizung zu installieren. Betreffend Objektdaten wird auf die dem Langgutachten beiliegenden Unterlagen (Hausverwaltungsanfrage sowie die von der Hausverwaltung übermittelten Unterlagen und Informationen) verwiesen. Festzustellen ist, dass über 80% der Wohnungseigentumsobjekte im Eigentum der Stadt Graz stehen.Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.Das Vadium beträgt: EUR 10.100,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zumVersteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:1.) C-LNR 37 a 7893/2011 DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 911/7 und 911/15 gem Pkt 3.a) Dienstbarkeitsbertrag 2010-11-16 für Gst 907/13 907/14 911/8 911/11 2.) C-LNR 38 a 7893/2011 DIENSTBARKEIT Nutzung des unter der Oberfläche der Gste 911/7 911/12 911/13 911/14 911/15 befindlichen Gewölbekellers gern Pkt 3.b) Dienstbarkeitsbertrag 2010-11-16 für Gst 907/13 907/14 911/8 911/11Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfallsZustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich derGläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglichder Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachrichtenthaltenen Aufforderungen.WICHTIGER HINWEIS:Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größerenTaschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wirdIhnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zuerscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden.Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihresLichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen.