Beschreibung
Grundbuch: KG 63104 LendEinlagezahl: EZ 1093 hievon 36/1235-Anteile B-LNR 69 mit WE an W 32 Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 2001/2 im Ausmaß von 183 m² Gärten (10), GSt Nr 2070/6 im Ausmaß von 370 m², davon 326 m² Bauf. (10) und 44 m² Bauf. (20) mit WE anW 32 im Haus Austeingasse 22, 8020 Graz Im C-Blatt ist unter LNR 4a) die Dienstbarkeit der Stiegenhaus- und Aufzugsanlagenmitbenützung, Hofeingangsmitbenützung, Heizungswärmebezugs- und Leitungsrecht, Strombezugs- und Leitungsrecht, Freiflächenmitbenützung gem Par 2 a bis e Dienstbarkeitsbestellungsvertrag 1979-05-03 für Gst 2001/3 EZ 1845 eingetragen. Aus dieser lässt sich keine Bewertungsrelevanz hinsichtlich der gegenständlichen Wohnung ableiten.Die Bewertungsliegenschaft (Bewertungswohnung) befindet sich im IV. Grazer Stadtbezirk Lend in relativ zentraler Verkehrslage und durchschnittlicher Wohnlage in der Austeingasse, es ist dies eine Parallelstraße zur Hackhergasse und ist die Bewertungsliegenschaft vom Lendplatz aus in nördliche Richtung über die Wiener Straße, die Hackhergasse und die Grimmgasse erreichbar, das bewertungsgegenständliche Wohnhaus liegt im Kreuzungsbereich der Grimmgasse mit der Austeingasse Die beiden Grundstücke sind zusammenhängend grundsätzlich länglich rechtecksförmig konfiguriert und eben, sie werden im Nordwesten von der Grimmgasse und im Südwesten von der Austeingasse begrenzt, das Grundstück Nr. 2070/6 ist dort in Gehsteigflucht mit dem oberirdisch siebengeschossigen Wohnhaus Austeingasse 22 bebaut; im Nordosten ist ein gleichartiges Gebäude unmittelbar angebaut und werden der Zugang, der Lift und das Stiegenhaus von diesen beiden Gebäuden gemeinschaftlich genutzt. Die nicht bebauten Grundstücksflächen sind Zugangsflächen bzw. kleine Grünflächen, PKW-Abstellplätze sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden, sondern bestehen nur auf öffentlichem Gut (Zonenparkplätze).Die benachbarten Liegenschaften sind überwiegend mit Mehrfamilienwohnhäusern unterschiedlicher Errichtungszeitpunkte bebaut. Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind in fußläufiger Erreichbarkeit vollständig vorhanden. Die Liegenschaft ist der Stadtlage entsprechend aufgeschlossen und verfügt über einen Stromanschluss, einen Anschluss an das städtische Wasserversorgungsnetz sowie einen Anschluss an den öffentlichen Kanal. Die Bewertungsgrundstücke sind im aktuellen Flächenwidmungsplan der Stadt Graz als „Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,6 bis 1,2 ausgewiesen. Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Das Wohnhaus Austeingasse 22 wurde aufgrund der Baubewilligung vom 25.10.1966 bzw. aufgrund der Änderungsbewilligung vom 15.06.1967 errichtet, die Rohbaufertigstellung erfolgte im August 1967, die Baufertigstellung im Februar 1968, die Benützungsbewilligung datiert vom 03.04.1968 bzw. 26.03.1970, das Bestandsalter zum Bewertungsstichtag beträgt sohin rund 58 Jahre. Das Wohnhaus hat einen länglich rechtecksförmigen Gebäudegrundriss und besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und sechs Obergeschossen mit insgesamt 35 Wohnungen. Die Bauweise und Ausstattung des Gebäudes entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des Geschosswohnbaus, das Gebäude ist massiv errichtet, als Geschossdecken wurden Elementdecken ausgeführt, die Fassaden sind mit einem vorgehängten System aus Kunstharzplatten verkleidet, die Wohnungen in den Stockwerken verfügen über Balkone. Den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit einer Dachneigung von rund 35 Grad und einer Deckung mit Eternitrhomben, die Firstrichtung verläuft parallel zur Austeingasse. Die vertikale Erschließung der einzelnen Wohnungen erfolgt über ein Stiegenhaus, welches gemeinsam mit dem unmittelbar angebauten Nachbarbestand an der Nordostseite genutzt wird, in diesem besteht auch ein Personenaufzug. Die horizontale Erschließung der einzelnen Wohnungen je Geschoss erfolgt entweder unmittelbar vom Stiegenhaus aus bzw. über Laubengänge. Die Bewertungswohnung top Nr. 32 liegt im sechsten Obergeschoss und ist in Richtung Südwesten hin orientiert und besteht gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten aus Vorraum, WC, Badezimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche mit einer Wohnnutzfläche von 46,83 m2; weiters verfügt die Wohnung über einen Balkon und über ein Kellerabteil, wobei sich aus dem Nutzwertgutachten die Lage und Größe dieses Kellerabteils nicht erschließen lassen. Bei beiden Schätzterminen war die verpflichtete Partei nicht zugegen, sodass diese dazu nicht befragt werden konnte. Während das Gebäude von außen einen im Wesentlichen gegenüber dem Errichtungszeitpunkt unveränderten Gesamteindruck vermittelt, wurden in der Bewertungswohnung selbst offensichtlich vor Kurzem diverse Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (z.B. Bodenbeläge, Wand- und Deckenoberflächen, Sanitärausstattung, Türblätter innen, etc.). An wesentlichen Bau- und Ausstattungsmerkmalen im Wohnungsinneren sind anzuführen: In der Wohnung sind grundsätzlich Bodenbeläge in Holz-/Dekoroptik bzw. keramische Bodenbeläge in den Sanitärräumen ausgeführt, die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind grundsätzlich verputzt und gemalt bzw. sind in den Sanitärräumen Wandverfliesungen ausgeführt. Die Sanitärausstattung umfasst im WC ein Stand-WC, das Badezimmer ist mit Waschtisch, Duschkabine mit Regenkopfbrause und Duschtasse sowie elektrischem Warmwasserboiler ausgestattet. Die Beheizung der einzelnen Räume erfolgt offensichtlich über eine Zentralheizungsanlage, raumweise über Radiatoren.Die Wohnungseingangstüre ist altbestehend, im Inneren sind Vollbautüren ersichtlich, welche an Umfassungszargen angeschlagen sind Bei den Fensterkonstruktionen handelt es sich um alte Holzverbundfensterkonstruktionen mit Distanzscheiben, als Sonnenschutz sind Lamellenjalousien außen ersichtlich, der Balkon wird über eine bauartgleiche Fenstertüre erschlossen. Als nachteilig ist anzuführen, dass das Schlafzimmer vom Laubengang aus, über welchen die Nachbarwohnung erschlossen wird, einsehbar ist. Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann rücksichtlich des Errichtungszeitpunktes als durchschnittlich bezeichnet werden, die Wohnung im Inneren vermittelt grundsätzlich einen gepflegten, überwiegend modernisierten Eindruck. An Zubehör ist eine Systemküche, bestehend aus einer Unterschrankzeile mit E-Herd, Geschirrspüler, Spüle und Dunstabzug sowie freistehendem Kühlschrank und Backrohr vorhanden, deren Zeitwert pauschal mit € 3.000,- eingeschätzt wird.Die sonstigen Fahrnisse und Einrichtungsgegenstände bleiben mangels Zubehöreigenschaft unberücksichtigt. Anlässlich der Befundaufnahme konnte nicht festgestellt werden, von wem die Wohnung genutzt wird bzw. ob diese durch die Eigentümerin selbst genutzt wird oder ob ein Mietverhältnis vorliegt; aus der vorhandenen Wohnungseinrichtung und -ausstattung kann (auch) eine Nutzung der Wohnung zur Kurzzeitvermietung vermutet werden. Für die gegenständliche Verkehrswertermittlung wird daher lediglich ungesichert angenommen, dass die gegenständliche Wohnung bestandsfrei ist (= Risiko eines Erstehers!) Bezüglich der Objektdaten wird auf die dem Langgutachten beiliegenden Unterlagen, welche von der Hausverwaltung übermittelt wurden, verwiesen. Gemäß dieser Mitteilung beträgt die Reparaturrücklage per 12/2025 rund € 102.000,00 und besteht ein Sanierungsdarlehen, welches hinsichtlich der Bewertungswohnung per 30.04.2026 anteilig mit € 3.336,60 aushaftet. Hinsichtlich dieses anteiligen Sanierungsdarlehens wird davon ausgegangen, dass dieses ohne Anrechnung zu übernehmen ist. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 13.800,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:C-LNR 4a 8584/1979 Dienstbarkeit Stiegenhaus- und Aufzugsanlagenmitbenützung, Hofeingangsmitbenützung, Heizungswärmebezugs- und Leitungsrecht, Strombezugs- und Leitungsrecht, Freiflächenmitbenützung gem Par 2 a bis e Dienstbarkeitsbestellungsvertrag 1979-05-03 für Gst 2001/3 EZ 1845Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.Näheres siehe Langgutachten!