Beschreibung
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im 17. Wiener Gemeindebezirk „Hernals“ per Adresse Hernalser Hauptstraße 35 ident Palffygasse 23. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft wird durch folgende Straßenzüge markiert: Hernalser Hauptstraße – Palffygasse – Geblergasse – Bergsteiggasse.Die vier Wohnungseigentumsobjekte (B-LNr. 71, 72, 73 und 77) sind als wirtschaftliche Einheit zusammengefasst.B-LNr.: 71Das Lokal 1A besteht aus einem Gangbereich und Apartments und wird einerseits über den Gang des ebenfalls bewertungsgegenständlichen Lokal 1/2, andererseits über den allgemeinen Gang der Liegenschaft erschlossen. Im bewertungsgegenständlichen Lokal 1A wurde in natura das Apartment 7 geschaffen, das sich über das Erd- und Galeriegeschoss der Liegenschaft erstreckt. Weiters umfasst das Lokal 1A Teilbereiche der Apartments 6 und 5, die über die Gangfläche des Lokal 1A erschlossen werden. Die Galerieflächen der einzelnen Apartments werden über interne Treppenaufgänge erschlossen. Das Lokal 1A ist zur Gänze hofseitig orientiert und verfügt über in diese Richtung orientierte Fenster.Gemäß dem letztgültigen Nutzwertgutachten (Urkunde TZ 665/2015) ist eine Fläche von 66,89 m2 für das bewertungsgegenständliche Objekt ausgewiesen (diese Fläche ergibt sich aus den handschriftlichen Ergänzungen in den Planunterlagen im Nutzwertgutachten) und weicht von der Summe der einzelnen Raumflächen aus dem letztgültigen baubehördlichen Konsensplan ab. In weiterer Folge wird von der Fläche gem. dem letztgültigen Konsensplan ausgegangen, da im Erdgeschoss eine Galerieebene bei den Apartments geschaffen wurde und sich die Flächen durch die zahlreichen Baumaßnahmen zwischenzeitlich verändert haben.B-LNr.: 72Das Lokal 1/2 verfügt über zwei separate, straßenseitige Zugänge (Alu-Eingangstür mit Glaseinsatz) von der Hernalser Hauptstraße und gliedert sich im Erdgeschoss in einen Gangbereich, einen Shop sowie ein Wäschelager sowie Apartments. Einer der beiden straßenseitige Zugänge führt direkt zum Shop und dieser wiederum zum Gang, über den der Gangbereich des ebenfalls bewertungsgegenständlichen „Lokal 1A“ erreicht wird. Im bewertungsgegenständlichen Lokal 1/2 wurden in natura die Apartments 1, 2, 3, 4 geschaffen, die sich über das Erd- und Galeriegeschoss der Liegenschaft erstrecken und teils über den Gangbereich des Lokal 1/2 bzw. direkt von der Straße an der Ecke Hernalser Hauptstraße/Palffygasse (Apartment 1) erschlossen werden; die Galerieflächen werden über interne Stiegenaufgänge direkt vom jeweiligen Apartment erreicht. Weiters umfasst das Lokal 1/2 Teilbereiche der Apartments 6 und 5, die über die Gangfläche des Lokal 1A erschlossen werden.Über den Gang wird das interne Stiegenhaus zu den Flächen im Kellergeschoss erreicht. Der Gang ist mit einem Fliesenboden, gemalten Wänden mit Metallhandlauf und einer gemalten Decke ausgestattet. Der Shopraum verfügt ebenfalls über einen Fliesenboden, gemalte Wände und eine gemalte Decke und dient als „Bistro“ für den Apartmentbetrieb. Das Wäschelager ist ebenfalls mit einem Fliesenboden, gemalten Wänden und einer gemalten Decke ausgestattet. Das Lokal 1/2 verfügt über straßenseitige Fenster in Richtung Hernalser Hauptstraße und Palffygasse.Gemäß dem letztgültigen Nutzwertgutachten (Urkunde TZ 665/2015) ist eine Fläche von gesamt 331,74 m2 (131,51 m2 im Kellergeschoss und 200,23 m2 im Erdgeschoss) für das bewertungsgegenständliche Objekt ausgewiesen (diese Fläche ergibt sich aus den handschriftlichen Ergänzungen in den Planunterlagen im Nutzwertgutachten) und weicht von der Summe der einzelnen Raumflächen aus dem letztgültigen baubehördlichen Konsensplan ab. In weiterer Folge wird von der Fläche gem. dem letztgültigen Konsensplan ausgegangen, da im Erdgeschoss eine Galerieebene bei den Apartments geschaffen wurde und sich die Flächen durch die zahlreichen Baumaßnahmen zwischenzeitlich verändert haben.B-LNr.: 73Das Objekt erstreckt sich über das Erdgeschoss (Lokal 4-7 und Lager) sowie das Kellergeschoss (Keller ER Top 4-7). Im Erdgeschoss wurden in den bewertungsgegenständlichen Flächen (Lokal und Lager) die Apartments 8, 9 und 10 eingebaut, die im Bereich der Hernalser Hauptstraße an der rechten Grundstücksgrenze situiert sind. Das Apartment 10 wird direkt und ausschließlich von der Hernalser Hauptstraße erschlossen, die Apartments 8 und 9 werden über den allgemeinen Gang der Liegenschaft erreicht. Alle drei Apartments verfügen über Erd- und Galeriegeschossflächen, die über jeweils interne Stiegenaufgänge erschlossen werden. Das Apartment 9 ist zur Gänze hofseitig ausgerichtet und verfügt über in diese Richtungen orientierte Fenster, die Apartments 8 und 10 sind straßenseitig orientiert.Hinsichtlich der Fläche Keller ER Top 4 7 kann mangels Zugänglichkeit keine Aussage getroffen werden. Ob diese Flächen in natura nach wie vor dem WE-Objekt Lokale 4-7 zugeordnet sind oder ob ein Flächenabtausch für den Gang und die Waschküche im Bereich der Kellerfläche des Lokal 1/2 stattgefunden hat, konnte nicht abschließend geklärt werden.Gemäß dem letztgültigen Nutzwertgutachten (Urkunde TZ 665/2015) ist eine Fläche von 84,91 m2 (Lokal) bzw. 8,68 m2 (Lager) und 7,24 m2 (Keller ER Top 4-7) für das bewertungsgegenständliche Objekt ausgewiesen und weicht von der Summe der einzelnen Raumflächen aus dem letztgültigen baubehördlichen Konsensplan ab. In weiterer Folge wird von der Fläche gem. dem letztgültigen Konsensplan ausgegangen, da im Erdgeschoss eine Galerieebene bei den Apartments geschaffen wurde und sich die Flächen durch die zahlreichen Baumaßnahmen zwischenzeitlich verändert haben.B-LNr.: 77Das WE-Objekt Fitnessraum ist im Kellergeschoss der Liegenschaft situiert und wird vom allgemeinen Kellergang über eine einflügelige Kellerbrandschutztür erschlossen. Das Objekt befindet sich hofseitig im Bereich der Hernalser Hauptstraße. In natura wurden – wie in der Bauanzeige, genehmigt am 03. Jänner 2023, mehrere Zwischenwände und -türen errichtet und dadurch mehrere Kellerräume (Gang [1] + 5 Kellerräume [2-6]) geschaffen. Ein Gangbereich führt zu diesen einzelnen Räumlichkeiten. Die Böden sind durchwegs verfliest, die Wände und Decken verputzt. Eine natürliche Belichtung/Belüftung ist nicht gegeben. Die Räumlichkeiten werden zu Lagerzwecken genutzt. Im Gangbereich ist ein Verteiler für eine Fußbodenheizung ersichtlich. Eine Überprüfung der technischen Einrichtungen wurde im Rahmen der Befundaufnahme nicht durchgeführt.Gemäß dem letztgültigen Nutzwertgutachten (Urkunde TZ 665/2015) ist eine Fläche von 46,53 m2 für das bewertungsgegenständliche Objekt ausgewiesen und weicht von der Summe der einzelnen Raumflächen aus dem letztgültigen baubehördlichen Konsensplan ab. In weiterer Folge wird von der Fläche gem. dem letztgültigen Konsensplan ausgegangen, da sich die Flächen durch die zahlreichen Baumaßnahmen zwischenzeitlich verändert haben.Es wird darauf hingewiesen, dass die Objekte im Rahmen der Befundaufnahme nicht vermessen wurden.