Beschreibung
Das Wohnungseigentumsobjekt verteilt sich auf das Erd- und 1. Obergeschoss eines in den Jahren um 1986-1990 errichteten Wohn- und Geschäftshauses, bestehend aus 2 Kellergeschossen, Erd-, 1. - 5. Ober- und ausgebautem Dachgeschoss.Das Gebäude kann sowohl über die Meidlinger Hauptstraße als auch über die Reschgasse betreten werden und ist hofseitig über eine öffentliche Passage „verbunden“, über die die einzelnen Stiegen erreicht werden. DieDie Liegenschaft befand sich am Tag der Befundaufnahme in einem für das Baujahr durchschnittlichen Erhaltungszustand. Die allgemeinen Flächen im Eingangs- und Gangbereich sowie der Hofbereich sind ebenfalls in einem durchschnittlichen Zustand.Das Objekt erstreckt sich über das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss und wird direkt von der Meidlinger Hauptstraße über zwei doppelflügelige Glastüren betreten. Das Geschäft wird zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäftes genutzt. Die Verkaufsflächen erstrecken sich über nahezu das gesamte Erdgeschoss sowie den überwiegenden Teil der im Obergeschoss befindlichen, Fläche. Innerhalb des Objektes besteht ein interner Stiegenaufgang sowie ein Lift. Im Erdgeschoss führen drei weitere interne Stufen zu einem Gangbereich, der als Personaleingang genutzt wird und zu einer Abstellnische unter einem Treppenaufgang führt.Ob diese Fläche von den Flächen im Nutzwertgutachten umfasst ist konnte nicht abschließend geklärt werden. Die Verkaufsfläche im Obergeschoss führt über einen weiteren Gang zu den Personalräumen, Büroräumen, Lagerräumen sowie Sanitärräumen bzw. zum Serverraum und einer Abstellnische sowie zum Notausgang in das allgemeine Stiegenhaus. Im Obergeschoss ist eine hofseitige Terrassevorhanden, die über den Personalraum 1 erschlossen wird. Die Beheizung erfolgt laut Aussage eines Mitarbeiters der Mieterin über die Lüftung.Die wesentlichen Mietvertragspunkte des Hauptmietvertrages sind folgende:Das im Erdgeschoss (rechts vom öffentlichen Durchgang) und ersten Obergeschoss an der Front Meidlinger Hauptstraße 19-21, 1120 Wien situierte Geschäftslokal (top Nr. 4) mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 1.667 m2 bestehend aus • 1.497,70 m2 Verkaufsraum • 169,02 m2 sonstigen Nebenräumen Zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes für Bekleidung Das Bestandobjekt wird vom Vermieter an den Mieter entsprechend der angeschlossenen und einen Vertragsbestandteil bildenden Ausstattungsbeschreibung (Baubeschreibung) vom 07. April 1986 und dem abgeänderten Einreichplan vom 10. Februar 1987 (samt Ergänzung w.o. )schlüsselfertig übergeben.Die Mietdauer ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Übrigen wird auf die im Gutachten ersichtlichen Vereinbarungen, das Urteil des BG Meidling vom 9.1.2018 und die behaupteten Mietzinsminderungs- und Schadenersatzansprüchen verwiesen (S. 35 ff).Im Urteil wurde angenommen, dass der Mietvertrag vom 30.3.1987 mittels Aufkündigung aufgelöst wurde und der Mietzins EUR 7.500,00 netto ohne Wertsicherung beträgt. Laut Auskunft der Hausverwaltung beträgt der Stand der Rücklage per 26. März 2025: € 103.656,74 für GL+Büro.Die monatliche Vorschreibung für das Objekt beträgt EUR 4.881,46. Der Erhaltungszustand des Objektes ist als durchschnittlich bis teilweise sanierungsbedürftig zu bezeichnen.Auf den Servitutsvertrag laut C-Lnr 13 wird hingewiesen.Die Mieterin gab zudem an:Mit Abtretungsanzeige der Raiffeisenbank Wels eGen vom 18.12 2023 wurden wir darüber verständigt, dass die betreffend das gegenständliche Mietverhältnis bereits entstandenen und künftig entstehenden Forderungen zur Gänze an die Raiffeisenbank Wels abgetreten wurden und Forderungen mit schuldbefreiender Wirkung nur mehr an das dort angegebene Konto erfolgen könnenZusammengefasst wird daher festgehalten, dass zahlreiche ungeklärte Fragen betreffend das Mietverhältnis bestehen.Folgende Sanierungen sind laut Auskunft durch die Hausverwaltung derzeit geplant: • Sanierungsmaßnahmen Terrassensanierung Kleiderbauer • Sanierungsmaßnahmen Fassade Steinplatten • Sanierungsmaßnahmen nach negativen ElektrobefundEs wird darauf hingewiesen, dass eine Vereinbarung über die abweichende Aufteilungen der Aufwendungen existiert (GA S 51ff). Aufwendungen Im Übrigen, insbesondere in Bezug auf die Baubescheide, wird auf das Sachverständigengutachten verwiesen, das zum Bewertungsstichtag 25.3.2025 erstellt wurde.