Schätzwert: 153,000.00 €
Vadium: 15,300.00 €
Geringstes Gebot: 76,500.00 €
Beschreibung:
Grundbuch: KG 63105 GriesEinlagezahl: EZ 2392 hievon je 32/4621-Anteile BLNR 65 und 66 mit WE an W 31 Garage 11Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 1675/2 mit einer Fläche von 4105 m², davon 986 m² Bauf.(10) und 2264 m² Bauf.(20) und 855 m² Gärten(10), hievon je 32/4621-Anteile BLNR 65 und 66 mit Wohnungseigentum an der Wohnung W31 und Garage 11 im Hause Karlauergürtel 5, 8020 GrazIm C-Blatt ist vorrangig eine Dienstbarkeit der Benützung zur Errichtung des öffentlichen Straßenkanals eingetragen, aus welcher Dienstbarkeit keine Wertbeeinflussung erkennbar ist.Nachdem die erstverpflichtete Partei dem Sachverständigen auf seine telefonische Rückfrage vom 23.09.2025 um 15:49 Uhr mitteilte, dass sie nicht wisse, welche der auf der Liegenschaft vorhandenen 13 Garagen zur Wohnung gehört und dies aus den vorhandenen Unterlagen zur Wohnungseigentumsbegründung und aus dem Bauakt nicht erschließbar war, wurde nach Kontaktaufnahme mit der Hausbesorgerin der Wohnanlage der Mieter der Garage identifiziert; demnach handelt es sich um die aus südlicher Richtung betrachtet dritte Garage in der westlichen Garagenreihe.Die Bewertungsliegenschaft liegt im V. Grazer Stadtbezirk Gries am Karlauergürtel, welcher die gegenständliche Liegenschaft im Süden begrenzt und über welchen jeweils eine richtungsgebundene Zu- und Abfahrt erfolgen. Die Wohnlage kann insgesamt als durchschnittlich bezeichnet werden, die Verkehrslage als gut. Die Liegenschaft im Gesamtkatasterausmaß von 4.105 m2 ist rechtecksförmig konfiguriert und weist im Wesentlichen ebene Geländeverhältnisse auf, die Bebauung umfasst das unterkellerte Mehrfamilienwohnhaus Karlauergürtel 5, bestehend aus Erdgeschoss und 13 Obergeschossen, mit insgesamt 84 Wohnungen zum Zeitpunkt der erstmaligen Wohnungseigentumsbegründung. Nordwestseitig an das Wohnhaus ist eine eingeschossige, zweireihige Garage mit insgesamt 13 Garagen angebaut. Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich überwiegend um befestigte Verkehrsflächen (Zufahrt, PKW-Abstellflächen als allgemeiner Teil der Liegenschaft) sowie um Grünflächen, wobei festzustellen ist, dass in Ansehung der Wohnungsanzahl PKW- Abstellmöglichkeiten auf der Liegenschaft nur unzureichend vorhanden sind und im fußläufigen Nahbereich das Parkplatzangebot auf öffentlichem Gut beschränkt ist. Infolge der Lage am stärker befahrenen Karlauergürtel und des Lazarettgürtels in rund 125 m Entfernung ist von entsprechenden Lärmimmissionen auf der gegenständlichen Liegenschaft auszugehen. Unmittelbar im Norden schließt eine Parkanlage der Stadt Graz an die Wohnhausliegenschaft an, ansonsten bestehen neben Mehrfamilienwohnhäusern auch gewerbliche bzw. geschäftlich genutzte Liegenschaften in der Umgebung. Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes gegeben. Die Liegenschaft ist der Stadtlage entsprechend gut erschlossen. Das gegenständliche Grundstück ist im aktuellen Flächenwidmungsplan der Stadt Graz als „Kerngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,0 ausgewiesen, wobei Einkaufszentren ausgenommen sind. An der westlichen Front des Gebäudes ergibt sich laut Verkehrslärmkataster eine Belastung zwischen 55 und 59 dB bei Nacht. Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Das Wohnhaus wurde aufgrund einer Baubewilligung aus den Jahren 1962, 1967 und 1968 errichtet, die Benützungsbewilligung datiert vom 06.10.1971, das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, die Fassaden sind mit einem WDVS versehen und putzbeschichtet, den oberen Abschluss bildet ein Flachdach. Der Zugang in das Erdgeschoss des Wohnhauses erfolgt von der Nordseite aus über eine Außenstiege, die vertikale Verbindung der Geschosse erfolgt über zwei Personenaufzüge sowie Stiegenanlagen, die horizontale Erschließung der Wohnungen erfolgt entweder unmittelbar vom Stiegenhaus aus oder – so wie bei der Bewertungswohnung – über offene Laubengänge. Die Fassaden wurden augenscheinlich vor einiger Zeit thermisch saniert und sind bei den Wohnungseigentumsobjekten Kunststofffenster mit Isolierverglasung bzw. bauartgleiche Fenstertüren ersichtlich, als Sonnenschutz sind grundsätzlich Rollläden vorhanden. Die Beheizung der Bestände erfolgt über eine Warmwasserzentralheizungsanlage, die Wärmeaustragung erfolgt über Radiatoren. Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt Wohnung top Nr. 31 liegt im fünften Obergeschoss des westlichen Gebäudetraktes und ist nach Westen, Norden und Osten hin ausgerichtet, gemäß dem zu TZ 12685/1975 verbücherten Nutzwertgutachten besteht diese Wohnung aus drei Zimmern, Küche, Windfang, Vorraum, Bad, WC und Abstellraum mit einer Nutzfläche von 76,20 m2 (laut Nutzwertgutachten), zuzüglich einer Loggia mit dem Planmaß von 7,31 m2, welche baulich zu einem Wintergarten geschlossen wurde; diesbezüglich wird ein aufrechter Baukonsens angenommen, da bei zahlreichen anderen Wohnungen auf der Liegenschaft ebenfalls die Loggien baulich geschlossen und zu Wintergärten umgebaut wurden. Weiters ist der gegenständlichen Wohnung ein Kellerabteil zugeordnet, welches anlässlich der Befundaufnahme nicht begangen wurde, hinsichtlich der ebenfalls in Verbindung mit dieser Wohnung genutzten Garage Nr. 11 wird auf die Beschreibung weiter unten verwiesen. Die Ausstattung des Bewertungsobjektes im Inneren kann grundsätzlich als durchschnittlich bezeichnet werden. Der Wohnungszugang ist mit einer Kunststofftüre mit Oberlichte abgeschlossen, im Inneren bestehen – soweit Innentüren ausgeführt sind – lackierte Füllungstüren, welche an Holzstöcken angeschlagen sind. Die Fußböden weisen unterschiedliche Beläge auf (Fliesenbeläge, Klebeparkettbeläge, vielfach sind diese nunmehr mit Teppichen belegt worden), die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind grundsätzlich verputzt und gemalt, teilweise sind die Wandoberflächen verfliest (in den Sanitärräumen) bzw. sind in der Küche Kunststoffpaneele als Lamperie ausgeführt, die Deckenuntersichten weisen teilweise auch Holz- bzw. Paneelverkleidungen auf. Das WC ist mit einem Stand-WC und einem Handwaschbecken ausgestattet, das Badezimmer mit Duschkabine, Waschtisch und elektrischem Warmwasserboiler. Die Elektro-Installationen (der E-Verteiler) sind nicht mehr zeitgemäß. Der Bau- und Erhaltungszustand der Wohnung kann im Inneren als grundsätzlich normal bezeichnet werden. Die Garage ist mit einem Stahlblechkipptor abgeschlossen, der Boden ist in Beton ausgeführt, Wandoberflächen und Deckenuntersicht sind gemalt, wobei die Trennwand zur Nachbargarage auf der linken Seite als Metallgitter ausgeführt ist. Laut mieterseitiger Information ist diese Garage um derzeit € 78,90 monatlich vermietet, bei Mietvertragsabschluss in den 1990er-Jahren wurde laut Information eine Kaution in Höhe von ATS 2.100,00 (= € 152,61) geleistet, ein schriftlicher Mietvertrag soll nicht abgeschlossen worden sein. Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann in Ansehung der vor einiger Zeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen als dem Baualter entsprechend und gut bezeichnet werden. Bewertungsrelevantes Zubehör ist nicht vorhanden. Gemäß dem anlässlich der Befundaufnahme vorgewiesenen Mietvertrag vom 29.11.2021 wurde die bewertungsgegenständliche Wohnung mit Beginn 15.12.2021 auf drei Jahre bis zum 14.12.2024 vermietet, wobei dieses Mietverhältnis offensichtlich konkludent über den Endzeitpunkt hinaus fortgesetzt wurde, zumal dem Sachverständigen weder mieterseits noch vermieterseits eine Vereinbarung über die Verlängerung des Mietverhältnisses übermittelt wurde. Der monatliche Hauptmietzins inklusive Betriebskosten und Heizkosten wurde demnach mit € 950,00 vereinbart, woraus man auf die Vereinbarung eines Pauschalmietzinses schließen könnte, andererseits erfolgte hinsichtlich der Betriebskosten eine betragliche Aufgliederung und wurde eine Möglichkeit der Anpassung der Nebenkostenbestandteile vorgesehen; weiters wurde eine Kautionsleistung in Höhe von € 2.850,00 im Vertrag vereinbart. Es wurde eine Wertsicherung vereinbart, wobei nicht bekannt ist, ob bisher eine Wertsicherung zur Verrechnung gelangt ist. Insgesamt erscheint die Vereinbarung des Mietzinses, insbesondere in Hinblick auf die in der Betriebskostenvorschreibung enthaltene Rückzahlung des Sanierungsdarlehens, unklar; es wird diesbezüglich auf den dem Langgutachten beiliegenden Mietvertrag verwiesen. Üblicherweise würde man im Falle eines in absehbarer Zeit auslaufenden Sanierungsdarlehens, dessen Rückzahlung über die Betriebskostenvorschreibung erfolgt, die Miete um diese Darlehensrate erhöhen, um nach erfolgter Rückzahlung des Darlehens eine entsprechend höhere Miete bei gleichbleibender Gesamtbelastung des Mieters lukrieren zu können. Im Sinne der Bestimmung des § 5 Abs. 3 LBG wird daher unter der Annahme einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der folgende erzielbare Mietzins unter Berücksichtigung der vereinbarten Wertsicherung angenommen, zuzüglich der ab dem Jahr 2030 entfallenden Darlehensrückzahlung: Der Hauptmietzins ohne Nebenkosten wurde im Mietvertrag mit € 364,00 inklusive Umsatzsteuer vereinbart, ohne Umsatzsteuer entspricht dies einem Nettomietzins von € 330,91 monatlich. Der im Vertrag vereinbarte Verbraucherpreisindex 2010 weist für den Dezember 2021 einen Wert von 126,3 auf, für den September 2025 ergibt sich ein vorläufiger Wert von 153,9, sodass sich zum Bewertungsstichtag der folgende indexierte Hauptmietzins errechnet: € 330,91 x 153,9 / 126,3 = € 403,22, was auf die Nutzfläche von 76,20 m2 umgelegt einem monatlichen Nettomietzins von € 5,29 je m2 Nutzfläche entspricht. Laut Rechtsprechung muss ein schriftlicher Mietvertrag von allen Vertragsparteien unterfertigt sein, um eine vermieterseits durchsetzbare Befristung zu ermöglichen. Auf der mieterseits zur Verfügung geste llten Abschrift des abgeschlossenen Mietvertrages (siehe Beilage) findet sich nur die Unterfertigung der erstverpflichteten Partei, nicht aber auch die Unterschrift der zweitverpflichteten Partei, sodass ungewiss ist, ob gegenständlich eine vermieterseits durchsetzbare Befristung vorliegt (= Risiko eines Erstehers!). Die Ertragslage wird gegenständlich durch die überdurchschnittlichen Wohnkosten stark negativ beeinflusst, zumal in den von der Hausverwaltung vorgeschriebenen Bewirtschaftungskosten auch eine Darlehensrückzahlung in Höhe von monatlich € 146,56 enthalten ist, welches Darlehen Ende des Jahres 2029 zurückbezahlt sein wird, sodass ab dem Jänner 2030 eine niedrigere Wohnkostenbelastung angenommen wird, woraus ein entsprechend höherer Mietzins lukriert werden könnte, welcher Umstand bei der Ertragswertberechnung berücksichtigt wird. Hinsichtlich der Garage wird unter Berücksichtigung der Betriebskostenvorschreibung von einem nachhaltig erzielbaren Mietzins von netto € 30,00 monatlich ausgegangen. Betreffen die Objektdaten wird auf die dem Langgutachten beiliegenden, von der Hausverwaltung übermittelten Unterlagen verwiesen, hinsichtlich des offenen Saldos des Darlehens, welches vorzeitig nicht rückzahlbar ist, wird davon ausgegangen, dass dieses ohne Anrechnung auf den ausgewiesenen Verkehrswert übernommen wird! Für die Ertragswertermittlung wird unter den oben angeführten Prämissen von einem ab dem Jahr 2030 erzielbaren höheren Mietzins von gerundet € 550,00 monatlich für die Wohnung und von € 30,00 monatlich für die Garage, gesamt sohin von einem nachhaltig erzielbaren monatlichen Mietzins von € 580,00, zuzüglich Bewirtschaftungskosten laut Vorschreibung der Hausverwaltung und Umsatzsteuer ausgegangen, der monatliche Minderertrag zwischen dem zum Bewertungsstichtag aktualisierten Mietzins und dem ab 2030 erzielbaren ortsüblichen Mietzins in Höhe von € 146,56 wird kapitalisiert vom Ertragswert in Abzug gebracht. Achtung: Der im folgenden genannte Verkehrswert (Schätzwert) versteht sich zuzüglich des anteiligen Sanierungsdarlehens!Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 15.300,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:C-LNR 1 a 17338/1954 DIENSTBARKEIT der Benützung des Gst 1675/2 zur Errichtung und zum immerwährenden unentgeltlichen Bestände des öffentl Straßenkanales für Stadtgemeinde Graz b 16644/1960 Übertragung der Eintragung (en) aus EZ 2249 Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.WICHTIGER HINWEIS:Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größeren Taschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wird Ihnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zu erscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden. Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihres Lichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen.Näheres siehe Langgutachten!
Gericht:
Aktenzeichen: 641 311 E 40/25y
Versteigerungstermin:
am 12.03.2026 um 09:00 Uhr
Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG
Kategorie(n): Eigentumswohnung
PLZ/Ort: 8020 Graz
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