Beschreibung
GrundstückDas bewertungsgegenständliche Grundstück stellt sich im Zuge der Befundaufnahme als seit längerer Zeit nicht regelmäßig gepflegte und nicht laufend betreute Liegenschaft dar. Bereits der äußere Gesamteindruck lässt erkennen, dass weder eine kontinuierliche Nutzung noch eine ordnungsgemäße Instandhaltung der Freiflächen stattfindet. Der Bewuchs ist in weiten Teilen stark fortgeschritten. Zahlreiche Grundstücksbereiche sind mit dichtem Strauchwerk, Bodendeckern, Kletterpflanzen, Altlaub sowie natürlichem Aufwuchs bedeckt. Teilweise sind Geh- und Randbereiche nur eingeschränkt begehbar oder optisch kaum mehr klar abgegrenzt.Auch entlang der Einfriedungen, seitlichen Zugangsbereiche und im Nahbereich des Gebäudes ist eine fortgeschrittene Verwilderung erkennbar. Aus sachverständiger Sicht ist ein derartiger Zustand typischerweise nicht Folge nur kurzfristig unterbliebener Pflege, sondern Ausdruck eines länger andauernden Leerstandes bzw. einer unterlassenen laufenden Betreuung.AußenanlagenDie Außenanlagen vermittelten insgesamt einen ungepflegten und nur eingeschränkt nutzbaren Eindruck. Vorhandene Zugangs- und Aufenthaltsbereiche sind teils mit Laub, Pflanzenaufwuchs und Ablagerungen bedeckt. Die Grundstücksgrenzen und Übergänge zu den Nachbarflächen sind stellenweise nur mehr eingeschränkt erkennbar. Im Bereich von Nebenzonen und gebäudenahen Freiflächen sind Verwilderung, mangelnde Räumung sowie organische Ablagerungen vorhanden.Teilweise befinden sich unter vorspringenden Bauteilen, in Randbereichen oder in hausnahen Nischen angesammelte Pflanzenreste, Unrat und nicht beseitigtes Material, was zusätzlich auf eine über längere Zeit unterbliebene Betreuung schließen lässt. Der Gesamteindruck der Außenanlagen ist daher als verwildert, vernachlässigt und nicht ordnungsgemäß instand gehalten zu beurteilen.GebäudeDas auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus stellt sich als Einfamilienhaus dar, dessen äußerer Zustand insgesamt durch sichtbare Alterung, intensiven Pflanzenbewuchs und deutliche Vernachlässigungstendenzen geprägt ist. Die Fassaden sind in mehreren Bereichen von rankenden Pflanzen großflächig überzogen. Der Bewuchs reicht teilweise bis unmittelbar an konstruktive Bauteile heran. Auch dies spricht aus sachverständiger Sicht für eine längere Phase ohne laufende Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen. Die Fassadenflächen wirken gealtert und optisch nicht instand gehalten. Im Bereich der Sockelzonen sowie an mehreren Anschlussstellen sind Verschmutzungen, Überwucherungen und allgemeine Gebrauchsspuren wahrnehmbar. Balkon- bzw. außenliegende Bauteile machen ebenfalls keinen gepflegten oder nutzbaren Eindruck. Insgesamt ist feststellbar, dass der äußere Bauzustand nicht jenem eines bewohnten und regelmäßig erhaltenen Wohnhauses entspricht, sondern jenem eines seit geraumer Zeit nur unzureichend oder überhaupt nicht betreuten Bestandes.Gebäudezustand innenDie unteren Gebäudeebenen, insbesondere Keller-, Lager- und Nebenräume, befinden sich in einem deutlich desolaten, überstellten und nicht mehr nutzbaren Zustand. Zahlreiche Räume sind mit Altbestand, Hausrat, Möbelstücken, Regalen, Lagergut und verschiedensten beweglichen Gegenständen verstellt. Ein geordneter, sauberer oder für eine Nutzung geeigneter Zustand liegt nicht vor.Hinzu kommen augenscheinliche Abnützungserscheinungen, Verschmutzungen sowie ein insgesamt schwacher Erhaltungszustand von Wänden, Decken, Böden, Türen und sonstigen Oberflächen. Die Räume sind teilweise schwer zugänglich. Schon aus dem äußeren Eindruck ist ersichtlich, dass diese Bereiche in ihrem vorgefundenen Zustand nicht gebrauchstauglich sind.Die Räume der Wohnbereiche sind großteils mit Einrichtungsgegenständen, Kartons, Kisten, Hausrat und sonstigen Gegenständen belegt. Ein regulärer Wohnzustand ist nicht erkennbar. Vielmehr zeigt sich das Bild eines seit längerer Zeit nicht mehr bewohnten, aufgegeben wirkenden Wohngebäudes.Die Innenausstattung entspricht einem älteren Standard und ist insgesamt stark abgewohnt. Bodenbeläge, Wandflächen, Türen, Einbauten und Ausstattungsdetails zeigen deutliche Alters- und Gebrauchsspuren. Teilweise sind Beschädigungen, Verschmutzungen und Vernachlässigungsfolgen sichtbar. Da Fenster und Türen offen standen, haben Witterungseinflüsse vermutlich bereits erheblich auf das Gebäude und seine Substanz eingewirkt.Die vorhandene Küche stellt sich als nicht gebrauchsfähig dar. Auch in den Sanitärbereichen ist lediglich ein älterer, stark überholter Ausstattungszustand festzustellen. Ob Wasser-, Abfluss-, Heizungs- oder Elektroinstallationen funktionsfähig sind, konnte im Rahmen der bloßen Inaugenscheinnahme nicht verifiziert werden. Auch die Erschließungsflächen und oberen Nebenbereiche einschließlich Dachraum machen keinen instand gehaltenen Eindruck. Der Dachraum präsentiert sich roh und mit Altmaterial belastet. Insgesamt ist im gesamten Gebäude kein Bereich vorhanden, der den Eindruck einer unmittelbar möglichen, gefahrlosen und ordnungsgemäßen Wohnnutzung vermittelt hätte.ZusammenfassungZusammenfassend ist aus sachverständiger Sicht festzuhalten, dass sich die gegenständliche Liegenschaft zum Zeitpunkt der Befundaufnahme in einem deutlich vernachlässigten, devastiertem, offenkundig seit längerer Zeit unbewohnten und nicht mehr bewohnbaren Zustand befindet.Der festgestellte Zustand geht deutlich über unterlassene Instandsetzungsarbeiten hinaus. Nach dem bei der persönlichen Inaugenscheinnahme gewonnenen Eindruck ist das Objekt nicht beziehbar und nicht als bewohnbar anzusehen. Vielmehr ist der vorhandene Gebäudebestand als wirtschaftlich weitgehend überaltert und in seinem derzeitigen Zustand bereits an das Ende der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer herangerückt zu beurteilen; aus sachverständiger Sicht erscheint bei unterbleibender umfassender Sanierung ein Abbruch in in naher Zukunft als naheliegend.